Actualizado a 9 de octubre de 2026. La «nueva ley de alquiler de habitaciones» de 2026 no es una ley nueva, sino una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hecha por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Su efecto principal para quien alquila un piso por habitaciones: el alquiler de una habitación pasa a estar incluido expresamente en la LAU.

No es definitiva. Un real decreto-ley tiene que someterse al Congreso, que debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación «en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación» (artículo 86.2 de la Constitución). El decreto anterior con el mismo título, el 26/2026, estuvo en vigor desde el 1 de octubre y el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026. Si el 29/2026 tampoco se convalida, sus cambios en la LAU quedan sin efecto y vuelve la redacción anterior; qué pasa con los contratos firmados mientras estuvo en vigor es algo que la norma no aclara.

Estado a 24 de octubre de 2026 (comprobado en el BOE el 24-oct-2026): no se ha publicado ni la convalidación ni la derogación del Real Decreto-ley 29/2026. Sigue en vigor y pendiente.

Esta página es informativa y la firma un casero, no un abogado. Todo lo que aparece entre comillas angulares es cita literal del BOE. Para tu caso concreto, consulta con un profesional.

Qué dice exactamente la nueva redacción

El artículo 2.1 de la LAU queda así: «Se considera arrendamiento de vivienda habitual aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda».

Y su apartado 3 crea la categoría de vivienda temporal, también para habitaciones: «Se entenderá por arrendamiento de vivienda temporal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia, que venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable».

Hasta el 7 de octubre de 2026 (con el paréntesis del 1 y el 2 de octubre que vemos más abajo), la LAU no mencionaba las habitaciones. El criterio mayoritario era que el alquiler de una habitación se regía por el Código Civil (artículos 1542 y siguientes), aunque no era unánime. Ahora el Código Civil queda como norma supletoria (artículo 4.2) y el artículo 6 declara nulas «las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice».

Antes y después del 8 de octubre de 2026: qué cambia para el casero

La columna «antes» describe un contrato de habitación regido por el Código Civil, que era el criterio mayoritario. La columna «desde» recoge lo que dice la LAU vigente a 9 de octubre de 2026.

MateriaAntes del 8-oct-2026Desde el 8-oct-2026Artículo de la LAU
Ley aplicable Código Civil según el criterio mayoritario, no unánime. LAU. La habitación es arrendamiento de vivienda habitual o de vivienda temporal; Código Civil supletorio. 2 y 4.2
Suma de rentas de las habitaciones Sin límite legal específico. «La suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa». En zona tensionada, además, los límites de los apartados 6, 7 y 8. 17.9
Forma de pago La pactada. «El pago se efectuará a través de medios electrónicos». En metálico solo «excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta». 17.3
Pago por adelantado Lo pactado. «En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta». 17.2
Recibo Sin regla específica en el Código Civil. Obligatorio salvo que se pague por un procedimiento que acredite el pago, y con las cantidades de cada concepto por separado. 17.4
Fianza La pactada. Es obligatoria una «fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas». Devenga interés legal si no se devuelve pasado un mes desde la entrega de llaves. 36.1 y 36.4
Garantía adicional La pactada. En contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) «no podrá exceder de dos mensualidades de renta»; en arrendamientos temporales, de una. No se puede exigir al inquilino un seguro de impago. 36.5
Salida del inquilino Sin regla específica: bastaba con lo que constara por escrito. Documento de finalización firmado por ambas partes con el estado de la vivienda. Si no se firma o no refleja desperfectos, «se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación». 36.7
Desistimiento del inquilino El pactado en el contrato. Pasados seis meses, con treinta días de preaviso. En vivienda temporal, pasado un mes, con diez días. Así ejercido, «no generará derecho de indemnización en favor del arrendador». 11
Gastos de gestión y formalización Lo pactado. «No podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación». 20.2
Alquiler temporal (estudiantes, desplazados) Contrato de temporada. Vivienda temporal: el contrato debe «prever de forma expresa la causa que motiva el desplazamiento temporal»; la prueba de que existe recae en el arrendador. Duración superior a treinta y un días y, como regla general, no más de doce meses. Sin causa, se trata como vivienda habitual «con efectos retroactivos a la formalización del contrato». 2.3, 7.2 y 9 bis
Actualización de la renta La pactada. Solo en cada aniversario y si hay pacto: «en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas». El incremento no puede superar la variación del índice IRAV. 18.1
Normas autonómicas Las previsiones sobre vivienda temporal y habitaciones se entienden «sin perjuicio de las disposiciones» que dicten las comunidades autónomas en ejercicio de sus competencias. D. A. 12.ª

El decreto añade dos medidas temporales fuera del articulado de la LAU: una limitación extraordinaria de las actualizaciones de renta que toquen hasta el 31 de diciembre de 2027 (disposición final sexta: a falta de nuevo pacto, el incremento no puede superar el dos por ciento) y una prórroga extraordinaria para determinados contratos de vivienda habitual vigentes (disposición final quinta). También modifica la reducción del IRPF por alquiler de vivienda; lo tratamos en la guía de la reducción del IRPF al alquilar habitaciones.

El tope de la suma de rentas: lo que más afecta al alquiler por habitaciones

Es la novedad con más impacto económico. Si alquilas cuatro habitaciones a 350 euros, cobras 1.400 euros al mes; el artículo 17.9 dice que esa suma no puede superar «el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa».

Lo que la norma no aclara:

  • Cómo se determina esa renta de referencia cuando no existe ni ha existido un contrato de la vivienda completa. El artículo solo prevé el caso de zona de mercado residencial tensionado: ahí, «en defecto de este», es la suma de las rentas de las habitaciones la que debe respetar los límites de los apartados 6, 7 y 8.
  • Si los suministros que se cobran aparte cuentan o no para ese cálculo. El artículo habla de «rentas pactadas».
  • Si se aplica a habitaciones con contratos anteriores al 8 de octubre que siguen vigentes.

Hasta que haya desarrollo o criterio de los tribunales, cualquier respuesta a esas tres preguntas es una interpretación. Si este punto decide tus números, es el que debes llevarle a un abogado.

¿Afecta a los contratos que ya tenía firmados?

La única regla transitoria que el decreto añade a la LAU sobre contratos anteriores es la disposición transitoria octava, y habla de contratos de temporada:

«1. Los contratos de arrendamiento por temporada, de vivienda temporal, y los de similar naturaleza sometidos a la presente ley, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, [...] continuarán gozando de la consideración de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación hasta la finalización del plazo de duración pactado en el propio contrato, alcanzado el cual quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga.

2. El arrendamiento temporal renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda temporal.»

Qué se puede afirmar con ese texto y qué no:

  • Sí: un contrato de temporada sometido a la LAU y firmado antes del 8 de octubre sigue con su régimen hasta que termine el plazo pactado, sin prórroga; si se renueva, pasa a ser vivienda temporal con las reglas nuevas.
  • No aclarado: la disposición no menciona los contratos de habitación que se regían por el Código Civil, y no hemos localizado en el decreto ninguna otra regla transitoria que los cite.

Con esa laguna, el criterio prudente es este: los contratos de habitación firmados antes siguen con su régimen mientras dure el plazo pactado. Si después del 8 de octubre de 2026 se prorrogan, se renuevan, se modifican (un cambio de habitación o de renta por anexo, por ejemplo) o continúan por tácita reconducción, lo prudente es tratarlos como contratos nuevos sujetos a la LAU; la norma no lo aclara.

Un caso aparte: los contratos firmados el 1 o el 2 de octubre de 2026 lo fueron con el Real Decreto-ley 26/2026 en vigor, que ya incluía la habitación en el artículo 2 y fue derogado ese día 2. Qué régimen conservan tampoco lo aclara la norma.

Qué hago ahora si ya alquilo por habitaciones

Pasos prudentes mientras se resuelve la convalidación. Ninguno sustituye a un profesional que vea tus contratos.

  1. Haz una lista de tus contratos con su fecha de firma y de vencimiento. La fecha es lo que determina qué régimen se discute en cada uno.
  2. No rehagas por tu cuenta los contratos vigentes. La norma no dice que debas hacerlo y puede cambiar en semanas. Ten presente que prorrogarlos, renovarlos o modificarlos puede colocarlos bajo la LAU.
  3. En los contratos que firmes desde ahora, decide primero si es vivienda habitual o temporal. Si es temporal (un estudiante, un trabajador desplazado), la causa tiene que constar en el contrato y debes poder acreditarla. Lo desarrollamos en alquilar habitaciones a estudiantes.
  4. Revisa fianza y garantías de los contratos nuevos: una mensualidad de fianza y garantía adicional dentro del límite. Detalle en cuánto cobrar de fianza. El depósito de la fianza depende de tu comunidad autónoma.
  5. Cobra por transferencia o Bizum y entrega recibo con la renta y los gastos por separado.
  6. Haz la cuenta del artículo 17.9 para cada piso y guarda cómo has llegado a la renta de referencia.
  7. Revisa las cláusulas de duración, desistimiento, actualización, obras, penalizaciones y causas de resolución del modelo que uses. En la guía del contrato de alquiler de habitación está qué debe llevar hoy un contrato, y en la plantilla de contrato de habitación (anterior a la reforma y en adaptación) tienes una tabla de cláusulas frente a su artículo de la LAU.
  8. En cada salida, firma el documento de finalización. Tienes un modelo en documento de entrega de llaves y los escritos de fin de contrato en modelos de rescisión.
  9. Sigue la votación del Congreso y vuelve a mirar el texto consolidado de la LAU antes de firmar nada. Cada artículo modificado indica al pie qué decreto lo cambió y desde cuándo.

Qué pasa si el Congreso no lo convalida

Ya ha ocurrido una vez este mes. El Real Decreto-ley 26/2026 entró en vigor el 1 de octubre y el Congreso acordó su derogación el 2 de octubre. En el texto consolidado de la LAU, el BOE anota en cada artículo afectado que se «deja sin efecto la modificación» por esa resolución. Si el 29/2026 se deroga, cabe esperar lo mismo: la LAU volvería a la redacción anterior y el alquiler de habitaciones dejaría de estar mencionado en su artículo 2.

Lo que ni la Constitución ni el decreto resuelven de forma expresa es el régimen de los contratos firmados durante los días de vigencia. Si firmas uno en este periodo, es un motivo más para redactarlo con cuidado y pedir consejo.

Además, las Cortes pueden tramitar un decreto-ley como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia (artículo 86.3 de la Constitución), y en esa tramitación el texto podría cambiar.

Lo que no cambia

Si estás empezando, la guía de cómo alquilar un piso por habitaciones paso a paso ya está adaptada a este cambio. Y si quieres llevar contratos, cobros, recibos y fianzas en un solo sitio, puedes probar Gestión Habitaciones gratis.

Fuentes