Alquilas tu piso por habitaciones, llega la campaña de la Renta y aparecen las dudas de siempre: dónde se mete esto, si cuenta como negocio, qué pasa con la habitación que estuvo vacía dos meses y si de verdad tienes que declarar por cuatro mensualidades cobradas. Esta guía responde a esas preguntas una a una y enlaza en cada punto la norma o la página de la Agencia Tributaria de la que sale el dato.
Quién escribe: soy casero, alquilo mis propios pisos por habitaciones y creé Gestión Habitaciones para gestionarlos. No soy asesor fiscal ni abogado. Este texto es informativo, está contrastado con las fuentes oficiales enlazadas (consultadas el 9 de octubre de 2026) y no sustituye a un asesor que revise tu caso.
Aviso de vigencia: el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, ha modificado varios artículos de la Ley del IRPF y de la Ley de Arrendamientos Urbanos que afectan al alquiler de habitaciones. A 9 de octubre de 2026 está pendiente de convalidación por el Congreso, que el 2 de octubre derogó el decreto anterior con el mismo título. Antes de decidir nada, comprueba el texto consolidado en el BOE. El cambio, explicado para caseros, está en la guía de la nueva ley del alquiler de habitaciones.
¿Cómo tributan los ingresos por alquilar habitaciones?
Lo que cobras por alquilar habitaciones es rendimiento del capital inmobiliario, la categoría que el artículo 22 de la Ley del IRPF reserva a lo que se obtiene por arrendar un inmueble. Solo pasa a ser actividad económica si para ordenarla tienes al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, que es el único supuesto que admite el artículo 27.2 de la misma ley.
Traducido: para Hacienda eres un propietario que obtiene rentas de un inmueble, no un empresario. No necesitas darte de alta en una actividad ni llevar contabilidad de empresa por este concepto. La Dirección General de Tributos parte de esa misma calificación cuando le preguntan por el alquiler de habitaciones, por ejemplo en la consulta vinculante V0412-25.
Hay un segundo supuesto que conviene tener presente:
Según el Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria, el alquiler tiene que limitarse a poner el inmueble a disposición del inquilino. Si lo complementas con servicios propios de la industria hotelera (el manual cita restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos), los rendimientos son de actividad económica aunque no tengas ningún empleado.
Todo lo que sigue parte del caso habitual: alquilas habitaciones sin prestar esos servicios y sin personal contratado. Si dudas de en qué lado caes, es una pregunta para un asesor antes de presentar. La parte civil (qué contrato firmar y qué exige la ley al alquilar por partes) está en la guía de cómo alquilar un piso por habitaciones.
¿Dónde se declara el alquiler de habitaciones?
Se declara en el modelo 100, en Renta Web, dentro del apartado de bienes inmuebles. El manual de ayuda del modelo 100 (Renta 2025) explica que el programa solo trae los datos identificativos del inmueble: los ingresos y los gastos los tienes que escribir tú, en la ventana de información adicional de cada inmueble arrendado.
Para cada piso, esa ventana te pide:
- El tipo de arrendamiento. Si en el mismo inmueble has tenido contratos anteriores y posteriores al 26 de mayo de 2023, o contratos con porcentajes de reducción distintos, hay que dar de alta un arrendamiento por cada situación.
- Los días que duró cada contrato dentro del año. El programa lleva ese dato a la amortización.
- La fecha del contrato y el NIF de los arrendatarios, que se rellenan solo cuando el arrendamiento es de vivienda habitual.
- Los ingresos íntegros y los gastos del inmueble.
El dato que más afecta a quien alquila por habitaciones está en ese mismo manual: Renta Web admite un máximo de tres contratos de arrendamiento al año por inmueble y tres NIF de arrendatarios por contrato. Con cuatro habitaciones y rotación de inquilinos es fácil superar ese número, así que conviene llegar con los contratos agrupados por tipo y porcentaje de reducción, y con el detalle por inquilino guardado aparte por si te lo piden.
¿Hay retención cuando alquilas habitaciones a particulares?
No. Los alquileres de inmuebles urbanos están sujetos a retención según el artículo 75.2.a del Reglamento del IRPF, pero quien retiene es el pagador, y el artículo 76 solo obliga a las personas jurídicas y entidades y a quienes ejercen una actividad económica cuando pagan rentas dentro de esa actividad. Un estudiante o un trabajador que te alquila una habitación para vivir no está en esa lista.
Cuando el inquilino sí es una empresa o un profesional, la retención es del 19% sobre todos los conceptos que te pague, sin IVA (artículo 100 del Reglamento). El artículo 75.3.g la excluye, entre otros casos, cuando una empresa alquila la vivienda para sus empleados y cuando lo que te paga un mismo arrendatario no supera los 900 euros anuales.
Consecuencia para ti: nadie adelanta impuestos por tu cuenta durante el año, así que todo lo que salga a pagar por el alquiler llega junto en la declaración.
¿Estoy obligado a declarar si alquilo habitaciones?
Casi siempre. El artículo 96.2 de la Ley del IRPF enumera las rentas con las que no hay que presentar declaración (con carácter general, sueldo de hasta 22.000 euros anuales, ciertos rendimientos con retención y rentas imputadas, cada una con su límite) y los alquileres no figuran en esa lista. Queda una única salida, que el mismo apartado redacta así: no declaran quienes obtienen exclusivamente rendimientos íntegros del trabajo, del capital o de actividades económicas, y ganancias patrimoniales, con el límite conjunto de 1.000 euros anuales.
Dos detalles de esa frase cambian el resultado:
- El límite es conjunto. Se suman todas tus rentas, no solo el alquiler. Si tienes una nómina y además cobras por una habitación, superas los 1.000 euros aunque el alquiler sea pequeño.
- Se mide sobre rendimientos íntegros. Cuenta lo cobrado, antes de restar ningún gasto. Que el alquiler te haya dejado pérdidas no te exime.
Y un caso frecuente entre caseros con negocio propio: el mismo artículo obliga a declarar en cualquier caso a quien haya estado de alta como autónomo en el RETA en algún momento del año.
¿Qué pasa con la parte no alquilada o los meses vacíos?
Depende de si el piso es tu vivienda habitual. Si no lo es, el tiempo que no está alquilado tributa como imputación de rentas inmobiliarias: el artículo 85 de la Ley del IRPF, en la redacción aplicable hasta el 31 de diciembre de 2026, fija el 2% del valor catastral, en proporción al número de días, y el 1,1% cuando el valor catastral del municipio se ha revisado. Para los ejercicios 2023 a 2026 basta con que esa revisión haya entrado en vigor a partir del 1 de enero de 2012 (disposición adicional 55.ª; la extensión a 2026 la introduce el Real Decreto-ley 29/2026).
El mismo decreto sustituye esos porcentajes, con efectos desde el 1 de enero de 2027, por una escala que depende de la suma de los valores catastrales de tus inmuebles. Si se convalida, afectará a la Renta de 2027, no a la que presentas por 2026.
| Situación | ¿Hay imputación de rentas? | Fuente |
|---|---|---|
| Alquilas una habitación de tu propia vivienda habitual y sigues viviendo en ella | No, tampoco por los días en que la habitación queda libre, porque vuelve a formar parte de tu vivienda habitual | Consulta DGT V0537-19 (habitación alquilada 223 días) |
| Piso que no es tu vivienda, alquilado solo parte del año | Sí, por los días sin arrendar | Manual práctico de Renta 2025, renta imputable |
| Piso en expectativa de alquiler (anunciado, sin inquilino) | Sí, y los gastos de ese periodo no se deducen | Manual práctico de Renta 2025, concepto y requisitos |
Un matiz que las fuentes oficiales no resuelven con una fórmula: cuando en un piso que no es tu vivienda alquilas unas habitaciones y otras quedan vacías, la ley habla de días, no de metros. Renta Web permite marcar varios usos para el mismo inmueble, y el reparto de la parte no alquilada es una decisión que conviene tomar con tu asesor y mantener igual todos los años. Lo que sí necesitas en cualquier caso es saber qué días estuvo ocupada cada habitación.
¿Qué gastos puedes deducir y qué reducción puedes aplicar?
De los ingresos se restan los gastos necesarios para obtenerlos y la amortización; sobre el resultado, si es positivo y el alquiler es de vivienda, se aplica una reducción. Cada tema tiene su propia pieza: la lista completa y la forma de repartir cada gasto entre habitaciones está en los 9 gastos deducibles al alquilar por habitaciones, y los porcentajes, sus requisitos y el cambio de octubre de 2026 están en la reducción del IRPF al alquilar habitaciones. Si prefieres un resumen imprimible para repasar antes de la campaña, tienes la checklist de gastos deducibles en PDF.
¿Cómo organizas los números para no sufrir en la Renta?
Renta Web te pide los datos por inmueble y por contrato: días de cada arrendamiento, fecha y NIF cuando es vivienda habitual, ingresos y gastos. En un piso por habitaciones eso obliga a saber quién ocupó cada habitación, desde cuándo, con qué contrato y cuánto pagó.
Tres documentos cubren casi todo lo que te van a pedir:
- Un contrato por inquilino, con fecha y NIF. Qué debe incluir está en la guía del contrato de alquiler de habitaciones; la plantilla de contrato de habitación corresponde al modelo anterior a la reforma y está en adaptación.
- Un recibo por cada cobro, que es la prueba de tus ingresos mes a mes. En el recibo de alquiler de habitación tienes qué debe incluir.
- Las facturas de los gastos del piso, guardadas en el momento.
El Kit del Casero reúne el contrato, la fianza y el reparto de gastos en un solo paquete. Y si quieres dejar de montarlo a mano, Gestión Habitaciones registra los cobros por habitación y los gastos del piso con su desglose, y guarda el histórico por inquilino, habitación y mes. No presenta la declaración por ti: te deja los datos listos para volcarlos en Renta Web o pasárselos a tu asesor. Puedes ver las funcionalidades o empezar gratis, sin tarjeta.