Alquilas tu piso por habitaciones, llega la campaña de la Renta y aparecen las dudas de siempre: dónde se mete esto, si cuenta como negocio, qué pasa con la habitación que estuvo vacía dos meses y si de verdad tienes que declarar por cuatro mensualidades cobradas. Esta guía responde a esas preguntas una a una, con las fuentes oficiales enlazadas, para que llegues a Renta Web sabiendo exactamente qué consignar.
Nota: este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal. Verifica tu caso concreto antes de presentar la declaración.
¿Cómo tributan los ingresos por alquilar habitaciones?
Los ingresos por alquilar habitaciones tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, no como actividad económica, salvo que tengas al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para gestionar los alquileres, tal y como fija el artículo 27.2 de la Ley del IRPF.
Traducido: para Hacienda no eres un empresario por alquilar habitaciones, eres un propietario que obtiene rentas de un inmueble. Eso simplifica mucho la declaración, porque no necesitas darte de alta en una actividad ni llevar contabilidad de empresa por este concepto.
Ahora bien, hay un matiz que conviene tener muy presente:
Si además del alojamiento prestas servicios propios de la industria hotelera, como limpieza periódica de la habitación durante la estancia, cambio de ropa de cama y toallas o comidas, la AEAT considera que hay actividad económica aunque no tengas ningún empleado. Alquilar la habitación y limpiar zonas comunes entre inquilinos no es lo mismo que dar un servicio tipo hotel al inquilino mientras vive allí.
En el modelo habitual del casero por habitaciones, contrato de temporada o de vivienda, sin servicios hoteleros, estamos en capital inmobiliario. Todo lo que sigue en este artículo parte de ese escenario.
¿Dónde se declara el alquiler de habitaciones?
El alquiler de habitaciones se declara en el modelo 100 (la declaración de la Renta, vía Renta Web), dentro del apartado de bienes inmuebles, consignando por cada inmueble su referencia catastral, el uso como arrendamiento y los días que estuvo alquilado, según el manual de ayuda de la Agencia Tributaria.
En la práctica, para cada piso necesitas tener a mano:
- La referencia catastral: la encuentras en el recibo del IBI.
- El uso del inmueble: arrendamiento (total o parcial, si solo alquilas parte de la vivienda).
- Los días de arrendamiento: cuántos días del año estuvo alquilada cada parte.
- Desde la Renta 2023, si aplicas la reducción por alquiler de vivienda, también el NIF de cada arrendatario y la fecha del contrato.
Ese último punto es el que más descoloca a los caseros por habitaciones: no basta con un total anual de ingresos. Renta Web te pide el detalle por inquilino cuando quieres aplicar la reducción, así que necesitas saber quién ocupó qué habitación, desde cuándo y con qué contrato.
¿Hay retención cuando alquilas habitaciones a particulares?
No: cuando tu inquilino es un particular no hay retención de ningún tipo, porque la retención del 19% sobre alquileres de inmuebles urbanos solo la practican los arrendatarios que sean empresas o profesionales dentro de su actividad, según los artículos 75.2.a y 76 del Reglamento del IRPF.
Es decir, el estudiante o el trabajador que te alquila una habitación te paga la renta íntegra y tú liquidas el impuesto en tu declaración. La retención solo entra en juego si quien te paga es una empresa o un profesional actuando como tal, y aun así con excepciones: no hay retención si las rentas pagadas al mismo arrendador no superan los 900 euros anuales, ni cuando una empresa alquila la vivienda para alojar a sus empleados.
Para el casero por habitaciones típico, la conclusión es simple: nadie te adelanta impuestos durante el año, así que el 100% de la factura fiscal llega con la Renta. Motivo de más para tener los números claros antes de la campaña.
¿Estoy obligado a declarar si alquilo habitaciones?
En la práctica sí: el límite de 1.000 euros anuales para el conjunto de rendimientos que fija el artículo 96 de la Ley del IRPF se mide sobre los ingresos íntegros, o sea, sobre lo cobrado en bruto, y con habitaciones alquiladas se supera casi con cualquier ocupación.
Aquí está la trampa en la que cae más de uno: da igual que el resultado neto sea pérdida. Si cobraste más de 1.000 euros de alquiler en el año, tienes obligación de presentar declaración aunque los gastos superen a los ingresos y el rendimiento salga negativo. El límite se mira antes de restar un solo gasto.
Y un caso frecuente entre caseros que además tienen negocio propio: si eres autónomo dado de alta en el RETA, declaras en todo caso, con independencia de lo que ingreses por el alquiler.
¿Qué pasa con la parte no alquilada o los meses vacíos?
Depende de si el piso es tu vivienda habitual: si no lo es, la parte no alquilada genera imputación de rentas del 2% del valor catastral (1,1% si el valor fue revisado con efectos en los 10 años anteriores), proporcional a los días y a la superficie sin arrendar, según el artículo 85 de la Ley del IRPF.
La imputación de rentas es ese "alquiler ficticio" que Hacienda te hace tributar por los inmuebles a tu disposición que no son tu vivienda habitual. En un piso por habitaciones se aplica de forma proporcional: por los metros no alquilados y por los días en que cada parte estuvo vacía. Y ojo, un piso entero "en expectativa de alquiler" (anunciado pero sin inquilino) también imputa mientras no esté arrendado.
La distinción clave es esta:
| Situación | ¿Hay imputación de rentas? | Detalle |
|---|---|---|
| Alquilas habitaciones de tu propia vivienda habitual | No | Ni por la parte que ocupas tú ni por la habitación en los días que esté vacía. La vivienda habitual está excluida de la imputación (consulta DGT V0537-19). |
| Alquilas habitaciones de un piso que no es tu vivienda | Sí, proporcional | La superficie no alquilada y los días vacíos de cada habitación imputan al 2% del valor catastral (1,1% si fue revisado con efectos en los 10 años anteriores), prorrateado por días y metros. |
| Piso en expectativa de alquiler (anunciado, sin inquilino) | Sí | Imputa por los días sin arrendar aunque estés buscando inquilino activamente. |
Por eso los días de ocupación de cada habitación no son un dato menor: determinan directamente cuánta imputación de rentas te toca pagar en un piso que no es tu vivienda.
¿Qué gastos puedes deducir y qué reducción puedes aplicar?
Los dos grandes ahorros del casero por habitaciones son los gastos deducibles y la reducción sobre el rendimiento neto, y cada uno tiene su propia pieza en esta serie: los gastos los desgranamos en gastos deducibles en el alquiler de habitaciones y la reducción, en la reducción del 50 al 90% en el IRPF.
Este artículo, el de gastos y el de la reducción forman las tres piezas de la misma serie: dónde y cómo se declara (esta guía), qué puedes restar de los ingresos, y qué porcentaje del neto queda finalmente exento de tributar. Leídas juntas tienes el circuito completo de la Renta del casero por habitaciones.
¿Cómo organizas los números para no sufrir en la Renta?
Los ingresos y los gastos se declaran por inquilino y por habitación, prorrateando lo que corresponde a cada parte alquilada del piso, así que llevar el registro ordenado de qué cobraste de cada habitación y qué gastos tuvo el inmueble es, literalmente, el 90% del trabajo de la declaración.
Piensa en todo lo que te va a pedir Renta Web por cada piso: días de arrendamiento de cada parte, NIF y fecha de contrato de cada inquilino si aplicas la reducción, ingresos de cada habitación, gastos del piso para repartir. Si eso vive en un cuaderno, en la memoria y en tres cuentas bancarias, la Renta se convierte en una semana de arqueología. Si está registrado mes a mes, es una tarde.
Gestión Habitaciones hace exactamente esa parte: registra los cobros por habitación y los gastos del piso con su desglose, para que cuando llegue la campaña tengas el histórico que necesitas cuando llega la Renta, ordenado por inquilino, habitación y mes. No presenta la declaración por ti, pero te deja todos los datos listos para volcarlos en Renta Web o pasárselos a tu asesor. Echa un vistazo a las funcionalidades o pruébalo gratis, sin tarjeta.