Si alquilas tu piso por habitaciones, es probable que estés pagando más IRPF del que te toca, o que no sepas que tienes derecho a pagar bastante menos. La Ley del IRPF permite reducir el rendimiento neto de tu alquiler en un 50%, un 60%, un 70% o incluso un 90%, y durante años hubo dudas de si eso valía también para el alquiler por habitaciones. Hoy la respuesta es clara: sí, siempre que la habitación sea la vivienda habitual de tu inquilino. En esta guía te explico qué porcentaje te corresponde, cómo se calcula y qué tienes que poder demostrar.
Este artículo es informativo y no sustituye el consejo de un asesor fiscal. Cada caso tiene matices y conviene revisarlo con un profesional.
¿Puedo aplicar la reducción del IRPF si alquilo por habitaciones?
Sí. La reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF se aplica también al alquiler por habitaciones cuando el destino efectivo de cada habitación es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. La Dirección General de Tributos lo confirmó expresamente en la consulta vinculante V0412-25, de 20 de marzo de 2025.
La clave no es que alquiles la vivienda entera o por partes, sino el uso real que le da cada inquilino. Si tu inquilino vive de forma permanente en esa habitación, la reducción aplica sobre el rendimiento que te genera. Y ese uso se acredita, según la propia DGT, "por cualquier medio de prueba válido en Derecho": el empadronamiento del inquilino en la vivienda, la duración del contrato o las domiciliaciones bancarias y de suministros son los ejemplos habituales.
Ojo con un matiz importante: no existe una duración mínima de contrato como requisito legal. La duración es un elemento de prueba más, no una condición autónoma. Un contrato largo ayuda a demostrar la permanencia, pero la norma no fija ningún plazo concreto que tengas que cumplir.
¿Qué porcentaje de reducción me corresponde: 50%, 60%, 70% o 90%?
Para contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50% del rendimiento neto positivo, y sube al 60%, 70% o 90% en los supuestos incentivados que introdujo la Ley 12/2023, con efectos desde el IRPF de 2024. Los requisitos deben cumplirse en el momento de celebrar el contrato y la reducción se mantiene mientras se sigan cumpliendo.
Esta es la tabla completa, según el manual de IRPF de la Agencia Tributaria:
| Reducción | Supuesto (contratos desde el 26 de mayo de 2023) |
|---|---|
| 90% | Nuevo contrato del mismo arrendador sobre una vivienda en zona de mercado residencial tensionado, con la renta inicial rebajada en más de un 5% respecto de la última renta del contrato anterior de la misma vivienda (una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior). |
| 70% | Si no procede el 90%, en dos casos distintos: (a) primer alquiler de la vivienda por el contribuyente, en zona tensionada, con arrendatario de entre 18 y 35 años; o (b) arrendatario que sea una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda a alquiler social o a personas en situación de vulnerabilidad económica, o vivienda acogida a un programa público con limitación de renta. |
| 60% | Vivienda sobre la que se haya realizado una actuación de rehabilitación (artículo 41.1 del Reglamento del IRPF) finalizada en los 2 años anteriores a la celebración del contrato. |
| 50% | Cualquier otro caso: es el porcentaje general. |
Las zonas de mercado residencial tensionado son las que aparecen declaradas en la resolución del ministerio competente en materia de vivienda. Si tu piso no está en ninguna de ellas, tus opciones realistas son el 60% por rehabilitación o el 50% general, que ya es una rebaja de la mitad de tu factura fiscal por ese alquiler.
¿Cómo funciona el 70% con varios inquilinos jóvenes en un piso por habitaciones?
Si es el primer alquiler de la vivienda por tu parte, está en zona tensionada y tus inquilinos tienen entre 18 y 35 años, aplicas el 70%. Y si hay varios inquilinos y no todos cumplen la edad, la reducción del 70% se aplica solo sobre la parte proporcional del rendimiento correspondiente a los que sí la cumplen.
Esto es especialmente interesante en el alquiler por habitaciones, donde lo normal es tener varios inquilinos con edades distintas. Imagina un piso en zona tensionada con cuatro habitaciones alquiladas: si tres inquilinos tienen entre 18 y 35 años y el cuarto no, la parte del rendimiento atribuible a esos tres puede beneficiarse del 70%, y la del cuarto iría al porcentaje que corresponda. Para poder hacer ese reparto necesitas tener claro qué ingresa cada habitación y quién la ocupa, con contratos y cobros separados por habitación. Un buen punto de partida es un contrato de alquiler de habitaciones bien hecho por cada inquilino.
¿Sobre qué cantidad se aplica la reducción?
La reducción se aplica sobre el rendimiento neto positivo: los ingresos del alquiler menos los gastos deducibles. No se aplica sobre lo que cobras, sino sobre lo que te queda después de restar gastos. Por eso el orden correcto es primero deducir todos los gastos deducibles del alquiler de habitaciones y después aplicar el porcentaje de reducción al resultado, si es positivo.
Un ejemplo sencillo: supón que una habitación te deja un rendimiento neto de 3.000 euros en el año (ingresos menos gastos). Con la reducción general del 50%, solo tributas por 1.500 euros. Ese importe reducido es el que se integra en tu base imponible y sobre el que se aplican los tipos del IRPF. Si además cumplieras los requisitos del 70% o del 90%, la parte que tributa bajaría todavía más.
¿Qué pasa si no declaro el alquiler y Hacienda me descubre?
Pierdes la reducción sobre lo que no declaraste. La ley es literal en este punto: las reducciones "sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección", según el texto del artículo 23.2 de la LIRPF en el BOE.
Traducido: si Hacienda te descubre ingresos de alquiler que no habías declarado, esa parte tributa entera, sin el 50% ni ningún otro porcentaje, además de lo que corresponda por el propio procedimiento. La diferencia es enorme. Con el ejemplo anterior, declarar voluntariamente esos 3.000 euros supone tributar por 1.500; que te los descubran supone tributar por los 3.000 completos. Este es, con diferencia, el mejor argumento para declarar bien desde el principio. Si todavía no tienes claro cómo se declara el alquiler por habitaciones, empieza por la guía general de cómo declarar el alquiler de habitaciones en el IRPF.
¿Qué reducción aplica a los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023?
El 60%. Los contratos de arrendamiento celebrados antes del 26 de mayo de 2023 siguen aplicando la redacción del artículo 23.2 vigente a 31 de diciembre de 2021, que fijaba una reducción única del 60%, por la disposición transitoria 38ª de la LIRPF.
Esto tiene una consecuencia práctica: si tienes contratos antiguos con el 60%, piénsatelo dos veces antes de renovarlos formalizando un contrato nuevo, porque el contrato nuevo pasaría al régimen actual (50% general, salvo que cumplas alguno de los supuestos incentivados). Y al revés: si tu piso está en zona tensionada y puedes optar al 70% o al 90%, un contrato nuevo puede mejorar tu situación. Es exactamente el tipo de decisión que conviene repasar con tu asesor con los números delante.
¿El alquiler de temporada o a estudiantes tiene reducción?
No. El alquiler de temporada no satisface la necesidad permanente de vivienda del inquilino y, por tanto, no da derecho a la reducción. La Dirección General de Tributos lo ha reiterado en varias consultas, por ejemplo en la V0729-20, referida a un alquiler a estudiantes de septiembre a junio: es un arrendamiento de temporada y va sin reducción.
Esto no significa que alquilar a estudiantes esté siempre fuera: la cuestión es si la habitación es o no su vivienda permanente, y eso depende de las circunstancias de cada caso. Tenemos el detalle completo, con ese supuesto analizado, en el artículo sobre alquilar habitaciones a estudiantes.
¿Cómo demuestro que la habitación es la vivienda habitual de mi inquilino?
Con cualquier medio de prueba válido en Derecho, en palabras de la propia DGT en la consulta V0412-25. En la práctica, los tres indicios que más peso tienen son el empadronamiento del inquilino en la vivienda, la duración del contrato y las domiciliaciones (bancarias, de recibos, de correspondencia).
Ninguno de ellos es obligatorio por sí solo y no hay un plazo mínimo legal, pero cuantos más indicios reúnas, más sólida es tu posición si Hacienda pregunta. Tu trabajo como casero es sencillo de enunciar: contrato firmado por cada habitación, cobros identificables mes a mes y documentación ordenada y localizable años después, que es cuando suele llegar el requerimiento.
Una confusión frecuente para cerrar: la reducción del casero no tiene nada que ver con la "deducción por alquiler de vivienda habitual". Esa deducción es del inquilino (un régimen transitorio estatal para contratos anteriores a 2015 y las deducciones autonómicas que existan). Tú, como arrendador, lo que aplicas son las reducciones del artículo 23.2 que hemos visto aquí.
Declara bien y quédate con la reducción
La reducción del IRPF es el mayor ahorro fiscal al que puedes optar como casero de habitaciones, y solo funciona si declaras tú primero y puedes probar el uso como vivienda habitual. Gestión Habitaciones te lo pone fácil: guarda los contratos firmados de cada inquilino, los cobros por habitación y los recibos, es decir, la documentación con la que acreditas ante Hacienda el uso como vivienda habitual y el reparto por habitación. Echa un vistazo a las funcionalidades o pruébalo gratis, sin tarjeta.