La Ley del IRPF deja fuera de tributación una parte del rendimiento neto que obtienes por alquilar vivienda. Durante años no estuvo claro si eso valía cuando el piso se alquila habitación a habitación. Hoy hay respuesta escrita de la Dirección General de Tributos y, desde octubre de 2026, un cambio legal en marcha que afecta a los contratos nuevos (lo explica entero la guía de la nueva ley del alquiler de habitaciones). Aquí tienes qué porcentaje corresponde a cada contrato según su fecha, qué condiciones pone la norma y qué tienes que poder probar.
Quién escribe: soy casero de pisos por habitaciones y fundador de Gestión Habitaciones; no soy abogado ni asesor fiscal. Lo que sigue es información contrastada con el BOE, la Agencia Tributaria y las consultas de la DGT enlazadas, revisada el 9 de octubre de 2026. No reemplaza el criterio de un asesor.
Importante: el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE del día 7 y vigente desde el día siguiente, ha dado nueva redacción al artículo 23.2. Un real decreto-ley necesita la convalidación del Congreso, y el que lo precedió con el mismo título (Real Decreto-ley 26/2026) fue derogado el 2 de octubre de 2026. Lo que se describe aquí puede cambiar: consulta el texto consolidado del artículo 23 antes de firmar o renovar un contrato.
¿Puedo aplicar la reducción del IRPF si alquilo por habitaciones?
Sí, con una condición. En la consulta vinculante V0412-25, de 20 de marzo de 2025, un propietario que iba a alquilar su vivienda por habitaciones a distintos inquilinos preguntó si podía aplicar la reducción. La DGT recordó que el requisito es que el destino efectivo de lo alquilado sea la vivienda permanente del arrendatario y concluyó que la reducción resulta aplicable en la medida en que por los términos del objeto del contrato de arrendamiento quede acreditado que las habitaciones del inmueble se destinan a la vivienda del arrendatario.
Tres precisiones sobre esa consulta, para no leer en ella más de lo que dice:
- El consultante partía de que sus contratos serían de vivienda habitual según la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la respuesta se refiere a la reducción general del 50%.
- La DGT no fija una duración mínima de contrato ni una lista de documentos. Dice que es una cuestión de hecho, que se acredita por medios de prueba válidos en derecho, y que quien valora esa prueba es la Agencia Tributaria.
- La consulta es anterior al cambio de octubre de 2026.
Ese cambio va en la misma dirección. El artículo 23.2 remite ahora al arrendamiento de vivienda del artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y ese apartado, también modificado por el Real Decreto-ley 29/2026, considera arrendamiento de vivienda habitual el que satisface la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda.
¿Qué porcentaje de reducción me corresponde: 50%, 60%, 70% o 90%?
Depende de la fecha en que se celebró cada contrato. La disposición transitoria 38.ª de la Ley del IRPF distingue tres tramos:
| Fecha del contrato | Reducción aplicable |
|---|---|
| Antes del 26 de mayo de 2023 | 60% (redacción del artículo 23.2 vigente a 31 de diciembre de 2021) |
| Del 26 de mayo de 2023 al 1 de diciembre de 2026 | 50%, 60%, 70% o 90% (redacción vigente a 31 de diciembre de 2025, la que introdujo la Ley 12/2023) |
| Después del 1 de diciembre de 2026 | Nueva escala del Real Decreto-ley 29/2026, si se convalida |
| Cualquier fecha, durante la prórroga tácita, si el plazo mínimo de cinco años se cumple después del 1 de diciembre de 2026 | 80%, con las condiciones del nuevo artículo 23.2, si el decreto se convalida |
Contratos del 26 de mayo de 2023 al 1 de diciembre de 2026
Son los porcentajes que introdujo la disposición final segunda de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, con efectos en el IRPF desde el 1 de enero de 2024. La Agencia Tributaria los reproduce en su ayuda de Renta 2025 sobre la reducción por arrendamiento de viviendas:
| Reducción | Supuesto |
|---|---|
| 90% | Nuevo contrato del mismo arrendador sobre una vivienda en zona de mercado residencial tensionado, con la renta inicial rebajada en más de un 5% respecto de la última renta del contrato anterior de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual de ese contrato. |
| 70% | Si no procede el 90%, en dos casos: (a) primer alquiler de la vivienda por el contribuyente, en zona tensionada y con arrendatario de entre 18 y 35 años; o (b) arrendatario que sea una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos acogida a la Ley 49/2002 que destine la vivienda a alquiler social o a alojar a personas en situación de vulnerabilidad económica, o vivienda acogida a un programa público que limite la renta. |
| 60% | Si no proceden los anteriores, vivienda con una actuación de rehabilitación (artículo 41.1 del Reglamento del IRPF) finalizada en los dos años anteriores a la celebración del contrato. |
| 50% | Cualquier otro caso. |
Los requisitos tienen que cumplirse en el momento de celebrar el contrato y la reducción se mantiene mientras se sigan cumpliendo. Las zonas tensionadas son las que constan en las resoluciones del ministerio competente en vivienda; el manual de la Agencia Tributaria enlazado arriba lista los municipios declarados y la vigencia de cada declaración. En esas zonas hay una condición añadida: no se aplica ninguna reducción a los contratos que incumplan el límite de renta del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Contratos posteriores al 1 de diciembre de 2026
Dos cosas cambian respecto de la escala anterior, y conviene tenerlas claras antes de leer los supuestos:
- No hay porcentaje general. El 50% para cualquier otro caso desaparece. El texto solo reduce en los supuestos que enumera y no contiene una regla residual para el contrato que no encaje en ninguno.
- Los supuestos de nuevo contrato y de primer alquiler exigen no ser gran tenedor en el momento de celebrar el contrato. Ahí están todos los porcentajes altos (del 85% al 100%). La norma remite a la letra k) del artículo 3 de la Ley 12/2023: titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros, umbral que la declaración de una zona tensionada puede bajar a cinco inmuebles en ese ámbito. Los supuestos del 70% (arrendatario público o social) y del 60% (rehabilitación) no mencionan ese requisito.
Esto es lo que dice el texto, leído en el BOE consolidado el 9 de octubre de 2026:
- Nuevo contrato del mismo arrendador, siempre que no sea gran tenedor: si rebaja la renta más de un 5% respecto del contrato anterior, la reducción va del 70% al 100% según el caso (continuidad del arrendatario tras el plazo mínimo o las prórrogas, renta por debajo del índice de precios de referencia, zona tensionada y arrendatario de 18 a 35 años); si la renta no es superior a la anterior, 50%; si la sube, entre el 40% y el 15% según el porcentaje de subida.
- Primer alquiler de la vivienda, siempre que el arrendador no sea gran tenedor: 100% si la renta inicial es inferior al límite del índice de precios de referencia; si no lo es, 95% (zona tensionada y arrendatario de 18 a 35 años), 90% (zona tensionada) u 85% (arrendatario de 18 a 35 años); y 50% cuando la renta es igual o superior a ese límite.
- 70% cuando el arrendatario es una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos en los términos ya vistos, y 60% por rehabilitación finalizada en los dos años anteriores.
- 80% durante la prórroga tácita del contrato, con las condiciones del apartado siguiente.
- Si un mismo rendimiento cumple varios supuestos, se aplica la reducción mayor.
Es un resumen, no el texto completo, y cada supuesto tiene condiciones que hay que leer en la norma. Con un contrato que vayas a firmar a partir de diciembre de 2026, lo prudente es esperar a saber si el decreto se convalida y repasar tu caso con un asesor.
El 80% de la prórroga tácita, sea cual sea la fecha del contrato
Esta regla va aparte porque no depende de cuándo se firmó el contrato. La disposición transitoria 38.ª, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, dice que con independencia de la fecha en que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento, la reducción del 80% prevista para los supuestos en que el contrato se prorroga tácitamente se aplica a los rendimientos derivados de esa prórroga, siempre que el plazo mínimo de cinco años previsto en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se produzca con posterioridad al 1 de diciembre de 2026.
Las condiciones del 80% están en el nuevo artículo 23.2: tiene que tratarse de la prórroga tácita del artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la renta inicial no puede exceder del límite del sistema de índices de precios de referencia en el momento de la prórroga y el arrendador no puede ser gran tenedor. La regla alcanza, por tanto, también a los contratos de los dos primeros tramos de la tabla. Como el resto de la reforma, depende de que el decreto se convalide.
¿Cómo funciona el 70% con varios inquilinos jóvenes en un piso por habitaciones?
En el supuesto del primer alquiler en zona tensionada con arrendatarios de 18 a 35 años, la redacción aplicable a los contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026 añade una regla pensada para el caso de varios inquilinos: la reducción se aplica sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos.
En un piso por habitaciones eso es lo normal. Con cuatro habitaciones en zona tensionada, tres inquilinos de entre 18 y 35 años y uno mayor, el 70% alcanza a la parte del rendimiento que corresponde a los tres primeros y la del cuarto va al porcentaje que le toque. Para hacer ese reparto tienes que saber qué ingresa cada habitación y quién la ocupa, lo que pide un contrato de alquiler de habitación por inquilino (la plantilla de contrato de habitación está en adaptación a la reforma) y cobros separados. La nueva redacción mantiene la misma regla proporcional en los supuestos que dependen de la edad.
¿Sobre qué cantidad se aplica la reducción?
Sobre el rendimiento neto positivo, es decir, sobre lo que queda después de restar a los ingresos los gastos y la amortización. Si el neto es negativo no hay nada que reducir. Qué se puede restar y cómo se reparte entre habitaciones lo explica la guía de gastos deducibles del alquiler por habitaciones, y tienes la lista resumida en la checklist de gastos deducibles.
Un ejemplo: una habitación te deja 3.000 euros de rendimiento neto en el año. Con la reducción del 50% se integran en tu base imponible 1.500 euros, y sobre esa cifra se aplican los tipos del impuesto.
¿Qué pasa si no declaro el alquiler y Hacienda me descubre?
Que esa parte tributa entera. El artículo 23.2 de la Ley del IRPF, tanto en la redacción anterior como en la nueva, dice que las reducciones sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.
El párrafo siguiente cierra la puerta a arreglarlo sobre la marcha: no hay reducción sobre la parte del rendimiento que proceda de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos y que se regularice en uno de esos procedimientos, aunque lo reconozcas durante su tramitación. Con el ejemplo anterior: declarados por ti, los 3.000 euros tributan por 1.500; aflorados por Hacienda, tributan por 3.000, además de las consecuencias propias del procedimiento. La regla alcanza también a los gastos, de modo que deducir de más tiene el mismo efecto sobre esa parte. Cómo y dónde se presenta está en la guía de cómo declarar el alquiler de habitaciones en el IRPF, y la prueba de lo cobrado es el recibo de alquiler de cada habitación.
¿Qué reducción aplica a los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023?
El 60%. El apartado 1 de la disposición transitoria 38.ª mantiene para ellos la redacción del artículo 23.2 vigente a 31 de diciembre de 2021, que establecía una reducción única del 60%. La Agencia Tributaria lo recoge así en su manual: contratos celebrados hasta el 26 de mayo de 2023, 60%.
La consecuencia práctica es que la fecha del contrato fija el régimen. Sustituir un contrato antiguo por uno nuevo lo saca del 60% y lo lleva al régimen que corresponda a la nueva fecha, que puede ser mejor o peor según la zona, la renta y el inquilino. Antes de formalizar un contrato nuevo con un inquilino que ya tienes, haz los números con tu asesor.
¿El alquiler de temporada o a estudiantes tiene reducción?
No, si el contrato cubre una necesidad temporal. En la consulta V0729-20, de 6 de abril de 2020, la DGT analizó un alquiler a estudiantes con contratos de 11 meses, del 1 de septiembre al 31 de julio, y negó la reducción porque el destino no era satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sino el tiempo del curso universitario. La consulta V1643-25, sobre una habitación de la vivienda habitual, repite el criterio para el alquiler por temporadas, curso lectivo o verano.
La nueva redacción lo refuerza por otra vía: la reducción remite al apartado 1 del artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el arrendamiento de vivienda temporal queda definido en un apartado distinto, el 3. El caso de los estudiantes, con sus matices, está en alquilar habitaciones a estudiantes.
¿Cómo demuestro que la habitación es la vivienda habitual de mi inquilino?
La DGT no da una lista. En la consulta V0412-25 se limita a decir que la acreditación puede hacerse por medios de prueba válidos en derecho, conforme al artículo 106 de la Ley General Tributaria, y que su valoración corresponde a los órganos de gestión e inspección.
Lo primero que mira esa consulta son los términos del contrato, así que el punto de partida es un contrato por habitación que diga que se alquila como vivienda del inquilino. A partir de ahí, y esto ya es criterio práctico mío y no texto de la DGT, ayuda todo lo que muestre que la persona vive allí: el empadronamiento, la duración efectiva de la estancia o los cobros mensuales identificables. Ningún documento es obligatorio por sí solo y la ley no fija un plazo mínimo. Si no tienes los documentos básicos montados, el Kit del Casero los reúne, y el resto del proceso está en la guía general para alquilar por habitaciones.
Una confusión frecuente: la reducción del arrendador no es la deducción por alquiler de vivienda habitual. Esa deducción es del inquilino. Hasta ahora quedaban el régimen transitorio para contratos anteriores a 2015 (disposición transitoria 15.ª de la Ley del IRPF) y las deducciones autonómicas; el Real Decreto-ley 29/2026 añade una deducción estatal del 10% en el nuevo artículo 68.6 para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros.
Declara bien y quédate con la reducción
La reducción solo existe para quien declara primero y puede probar el uso como vivienda. Gestión Habitaciones guarda el contrato firmado de cada inquilino, los cobros de cada habitación y sus recibos, que es la documentación con la que respondes si la Agencia Tributaria pregunta. Aquí tienes las funcionalidades y el alta gratuita, sin tarjeta.