El documento de entrega de llaves (también llamado acta de entrega de llaves o documento de finalización del alquiler) es el escrito que firmáis el día en que el inquilino devuelve la habitación. Recoge tres cosas: la fecha en que se devuelve la posesión, las llaves que se entregan y el estado en que queda lo alquilado. Es la pieza que une el final del contrato con la devolución de la fianza.

El modelo es un punto de partida y hay que adaptarlo a tu caso. Contenido informativo, revisado a 9 de octubre de 2026 con las normas que se enlazan; no sustituye el asesoramiento de un abogado.

Modelo de documento de entrega de llaves e inventario de salida

Imprime dos copias, rellenadlo juntos en la propia habitación y firmad las dos. Vale para una habitación o para un piso entero (en ese caso, quita las referencias a la habitación y a las zonas comunes).

DOCUMENTO DE ENTREGA DE LLAVES Y FINALIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

En [LOCALIDAD], a [FECHA], a las [HORA].

REUNIDOS

De una parte, D./Dña. [NOMBRE Y APELLIDOS DEL PROPIETARIO], con DNI [NÚMERO], como arrendador.

De otra parte, D./Dña. [NOMBRE Y APELLIDOS DEL INQUILINO], con DNI/NIE [NÚMERO], como arrendatario.

MANIFIESTAN

1. Que el [FECHA DEL CONTRATO] firmaron un contrato de arrendamiento sobre la habitación n.º [N.º] de la vivienda situada en [DIRECCIÓN COMPLETA], que finaliza con fecha [FECHA DE FINALIZACIÓN] por [fin del plazo / desistimiento del arrendatario / mutuo acuerdo / otra causa].

2. Que en este acto el arrendatario devuelve la posesión de la habitación, libre de sus pertenencias, y entrega al arrendador las siguientes llaves:

  • Portal: [N.º] llaves
  • Puerta de la vivienda: [N.º] llaves
  • Habitación: [N.º] llaves
  • Buzón, trastero, garaje u otras: [DETALLE]
  • Mandos o tarjetas: [DETALLE]

3. Que ambas partes han revisado juntas el estado de la habitación y de las zonas comunes, comparándolo con el inventario de entrada, con este resultado:

  • Paredes, techo y pintura: [sin desperfectos / DESCRIPCIÓN]
  • Suelo, puerta, ventana y persiana: [sin desperfectos / DESCRIPCIÓN]
  • Cama, colchón y somier: [sin desperfectos / DESCRIPCIÓN]
  • Armario, mesa y silla: [sin desperfectos / DESCRIPCIÓN]
  • Enchufes, iluminación y radiador o aire acondicionado: [sin desperfectos / DESCRIPCIÓN]
  • Otros muebles y enseres del inventario: [sin desperfectos / DESCRIPCIÓN]
  • Zonas comunes (cocina, baño, salón) en lo que corresponde al arrendatario: [sin desperfectos / DESCRIPCIÓN]
  • Limpieza: [correcta / DESCRIPCIÓN]
  • Objetos que faltan respecto al inventario de entrada: [ninguno / DETALLE]

Se adjuntan [N.º] fotografías tomadas en este acto.

4. Lecturas de contadores a esta fecha: luz [LECTURA], agua [LECTURA], gas [LECTURA].

5. Cantidades pendientes a esta fecha: renta [ninguna / IMPORTE €]; suministros [ninguno / IMPORTE € / pendiente de la factura del periodo PERIODO, que se liquidará antes del FECHA].

6. Fianza entregada: [IMPORTE] €. [OPCIÓN A] Las partes acuerdan las siguientes deducciones: [CONCEPTO E IMPORTE]. Importe a devolver: [IMPORTE] €. [OPCIÓN B] La liquidación queda pendiente de [MOTIVO] y se comunicará por escrito antes del [FECHA]. Las partes dejan constancia de que el saldo que deba devolverse devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde esta entrega de llaves, aunque la liquidación siga pendiente.

7. La devolución se hará por transferencia a la cuenta [IBAN] del arrendatario, cuya dirección para notificaciones pasa a ser [DIRECCIÓN Y EMAIL].

8. Observaciones o desacuerdos de cualquiera de las partes: [NINGUNO / TEXTO].

Y en prueba de conformidad, firman por duplicado en el lugar y la fecha indicados.

Firma del arrendador: ____________________ Firma del arrendatario: ____________________

Por qué firmarlo: qué dice la ley

Tres normas explican por qué este papel vale más de lo que parece:

  • El documento de finalización. El artículo 36.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026, dice que al terminar el contrato las partes deben dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de la entrega de la posesión, en un documento firmado por ambas. Y añade la consecuencia: si no se firma, o si no refleja ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación. Para el casero, lo que no se anote ese día costará probarlo después.
  • El reloj de la fianza. Según el artículo 36.4 de la LAU, el saldo de la fianza que deba devolverse devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin haberse devuelto. Cuenta la fecha en que se entregan las llaves, y el documento es la prueba de esa fecha.
  • El estado en que se devuelve. El Código Civil obliga al arrendatario a devolver la finca tal como la recibió, salvo lo que se haya menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1561); presume que la recibió en buen estado si no se describió al arrendarla (artículo 1562) y le hace responsable del deterioro salvo que pruebe que no fue culpa suya (artículo 1563).

¿Se aplica el artículo 36 a una habitación? A 9 de octubre de 2026, el artículo 2 de la LAU incluye expresamente «el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda», así que sí para los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 (el cambio está explicado en la nueva ley del alquiler de habitaciones de 2026). Para los firmados hasta el 7 de octubre de 2026, el criterio mayoritario, no unánime, era aplicar el Código Civil. Los contratos de habitación firmados antes siguen con su régimen mientras dure el plazo pactado. Si después del 8 de octubre de 2026 se prorrogan, se renuevan, se modifican o continúan por tácita reconducción, lo prudente es tratarlos como contratos nuevos sujetos a la LAU; la norma no lo aclara. Los firmados el 1 o el 2 de octubre de 2026 lo fueron con el Real Decreto-ley 26/2026 en vigor (derogado ese día 2), que ya incluía la habitación en el artículo 2; qué régimen conservan tampoco lo aclara la norma. Y una cautela: la reforma viene de un real decreto-ley que el Congreso aún debe convalidar o derogar; el anterior con el mismo título fue derogado el 2 de octubre de 2026. Con cualquiera de los regímenes, firmar el documento te conviene: los artículos del Código Civil citados rigen como norma principal o, en los contratos sujetos a la LAU, como norma supletoria (artículo 4.2).

Qué revisar en el inventario de salida

La revisión se hace con el inventario y las fotos de entrada en la mano. Sin ese punto de comparación, discutir un desperfecto es tu palabra contra la suya.

ZonaQué mirarDesgaste por el usoDesperfecto que se anota
ParedesPintura, agujeros, manchasPintura apagada por el paso del tiempoGolpes, manchas o agujeros que no estaban
MobiliarioCama, colchón, armario, mesa, sillaRoces propios del usoPiezas rotas, quemaduras, muebles que faltan
CarpinteríaPuerta, cerradura, ventana, persianaHolguras por el usoCerradura forzada, cristal roto, persiana arrancada
InstalacionesEnchufes, luces, radiador, aireBombillas fundidasMecanismos arrancados o aparatos golpeados
Zonas comunesCocina, baño, salón, electrodomésticosUso compartido normalDaños atribuibles a ese inquilino en concreto
LimpiezaHabitación y su parte de las zonas comunesPolvo de los últimos díasBasura, suciedad acumulada, enseres abandonados

La línea entre desgaste y daño sale del artículo 1561 del Código Civil: lo que se menoscaba «por el tiempo» no se descuenta. La casuística, con ejemplos y una liquidación completa, está en la guía de la devolución de la fianza de una habitación.

En un piso por habitaciones hay una dificultad añadida: las zonas comunes las usan varios. Anota solo lo que podáis atribuir a quien se va, y haz fotos de cocina, baño y salón en cada salida para tener una foto fija entre inquilino e inquilino.

Modelo de recibí de llaves a la entrada

El documento de salida se apoya en el de entrada. Si tu contrato ya recoge la entrega de llaves y lleva el inventario como anexo, no necesitas más (qué debe recoger el contrato está en la guía del contrato de alquiler de habitación). Si no, firma este recibí el día que entra:

RECIBÍ DE LLAVES E INVENTARIO DE ENTRADA

En [LOCALIDAD], a [FECHA].

D./Dña. [NOMBRE Y APELLIDOS DEL INQUILINO], con DNI/NIE [NÚMERO], declara que en el día de hoy recibe de D./Dña. [NOMBRE Y APELLIDOS DEL PROPIETARIO], con DNI [NÚMERO], la posesión de la habitación n.º [N.º] de la vivienda situada en [DIRECCIÓN COMPLETA], en virtud del contrato de arrendamiento de fecha [FECHA DEL CONTRATO], junto con las siguientes llaves: portal [N.º], vivienda [N.º], habitación [N.º], otras [DETALLE].

La habitación se entrega con el siguiente mobiliario y enseres: [LISTA]. Estado general: [DESCRIPCIÓN, INDICANDO LOS DESPERFECTOS QUE YA EXISTEN]. Se adjuntan [N.º] fotografías tomadas en este acto.

Lecturas de contadores a esta fecha: luz [LECTURA], agua [LECTURA], gas [LECTURA].

El arrendatario se compromete a devolver todas las llaves al finalizar el contrato y a no hacer copias sin autorización del arrendador.

Firma del arrendador: ____________________ Firma del arrendatario: ____________________

Cómo hacer la entrega de llaves paso a paso

  1. Fija día y hora por escrito en cuanto sepas la fecha de salida. Si el contrato termina por una comunicación de una de las partes, usa los modelos de rescisión del contrato.
  2. Lleva el contrato, el inventario y las fotos de entrada, y dos copias del documento.
  3. Revisad juntos, habitación primero y zonas comunes después, anotando cada punto en el momento.
  4. Haz fotos de todo, también de lo que está bien, y de los contadores.
  5. Cuenta las llaves y compáralas con las que entregaste.
  6. Apunta la cuenta para la devolución y la nueva dirección del inquilino.
  7. Firmad las dos copias y que cada uno se lleve la suya.

Si no hay acuerdo o el inquilino no quiere firmar

  • Desacuerdo sobre un desperfecto: el documento se firma igual, con el desacuerdo escrito en el apartado de observaciones. Firmar la entrega de llaves no equivale a aceptar un descuento.
  • El inquilino se niega a firmar: déjalo anotado, conserva las fotos con su fecha y envíale después por escrito el resultado de la revisión. Recuerda la presunción del artículo 36.7: sin documento firmado, quien tendrá que probar el desperfecto eres tú.
  • Deja las llaves sin avisar y se marcha: documenta el estado con fotos fechadas, comunícale por escrito a la dirección o al email del contrato lo que has encontrado y consulta con un abogado antes de dar el contrato por terminado, porque esa situación no es una entrega de llaves pactada. Ten en cuenta dos cosas: el mes del artículo 36.4 corre desde la entrega efectiva de las llaves, y sin documento de finalización firmado juega la presunción del artículo 36.7.

De las llaves a la fianza

Con el documento firmado, la liquidación es una cuenta sencilla: fianza entregada, menos rentas o suministros pendientes, menos desperfectos anotados y justificados. Si la salida fue a mitad de mes, calcula el último pago con la calculadora de prorrateo; para la última factura de suministros, usa el método del contrato (cómo repartir los gastos). Qué se puede descontar y cómo comunicarlo está en la guía de la devolución de la fianza; cuánto pedir al siguiente inquilino, en cuánto cobrar de fianza.

En Gestión Habitaciones, el documento de rescisión incluye la liquidación de la fianza con las deducciones que indiques y el importe a devolver, con los datos del inquilino ya puestos. Ver cómo funciona o probar gratis, sin tarjeta. Y si alquilas a estudiantes, que suelen salir todos a la vez en junio, mira la guía de alquilar habitaciones a estudiantes.

Fuentes