Si alquilas habitaciones en un piso compartido, el contrato es lo que te permite reclamar un impago, justificar un descuento en la fianza o pedir la habitación cuando toca. El contrato de alquiler de habitación ha cambiado de marco legal en octubre de 2026, así que lo que valía para los contratos antiguos ya no vale tal cual para los nuevos. Esta guía explica qué ley se aplica, qué cláusulas hacen falta y qué dice la norma sobre cada una, cómo funcionan la duración, la renta y la fianza, qué pasa con el empadronamiento y cómo firmarlo en digital.

Contenido informativo, contrastado con las normas enlazadas y revisado a 9 de octubre de 2026. Lo escribe un casero, no un abogado: no sustituye el asesoramiento de un profesional.

Qué ley se aplica al contrato de alquiler de habitación (a 9 de octubre de 2026)

Contratos firmados hasta el 7 de octubre de 2026. El criterio mayoritario de los tribunales era que el alquiler de una habitación se regía por el Código Civil (artículos 1542 y siguientes), donde manda lo que pacten las partes dentro de la ley (artículo 1255). Era un criterio mayoritario, no unánime. Los firmados el 1 o el 2 de octubre de 2026 lo fueron con el Real Decreto-ley 26/2026 en vigor (derogado ese día 2), que ya incluía la habitación en el artículo 2; qué régimen conservan tampoco lo aclara la norma.

Contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, ha cambiado el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ahora considera arrendamiento de vivienda habitual el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, «incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda». Tres consecuencias directas:

  • El contrato se rige por lo que pacten las partes, pero dentro del marco del Título II de la LAU, y el Código Civil queda como norma supletoria (artículo 4.2).
  • Son nulas, y se tienen por no puestas, las cláusulas que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas de ese Título, salvo que la propia norma lo autorice (artículo 6).
  • Las previsiones sobre habitaciones se entienden sin perjuicio de las normas que dicten las comunidades autónomas con competencias en derecho civil o en vivienda, como Cataluña (disposición adicional duodécima).

Tienes el resumen completo del cambio, con una tabla de antes y después y qué hacer si ya alquilas, en la nueva ley de alquiler de habitaciones de 2026.

La norma no es firme. Un real decreto-ley tiene que someterse al Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación para que lo convalide o lo derogue (artículo 86.2 de la Constitución). El anterior con el mismo título, el Real Decreto-ley 26/2026, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026. Comprueba el texto consolidado de la LAU en el BOE el día que vayas a firmar.

Sobre los contratos de habitación que ya estaban firmados, la única regla transitoria que hemos localizado en el BOE se refiere a los contratos de temporada, de vivienda temporal «y los de similar naturaleza» sometidos a la LAU: siguen con su régimen «hasta la finalización del plazo de duración pactado en el propio contrato, alcanzado el cual quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga», y el arrendamiento temporal que se renueve pasa a las reglas de la vivienda temporal (disposición transitoria octava).

Los contratos de habitación firmados antes siguen con su régimen mientras dure el plazo pactado. Si después del 8 de octubre de 2026 se prorrogan, se renuevan, se modifican o continúan por tácita reconducción, lo prudente es tratarlos como contratos nuevos sujetos a la LAU; la norma no lo aclara. Modificar incluye los anexos que cambian el contrato, como pasar al inquilino a otra habitación o pactar una renta distinta: son novaciones y tienen el mismo riesgo. Antes de firmar una prórroga, una renovación o un anexo sobre un contrato antiguo, consúltalo con un abogado. Y si lo que te preguntas es si puedes alquilar así tu piso, lo tratamos en si es legal alquilar un piso por habitaciones.

Contrato sujeto a la LAU o regido por el Código Civil: qué cambia

La tabla resume lo que dice cada texto legal. La columna de la LAU vale para los contratos firmados con la redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026; la del Código Civil, para los contratos a los que se aplique ese marco.

Materia Contrato sujeto a la LAU Contrato regido por el Código Civil
Duración y prórrogas Se pacta libremente, pero si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzarlos, salvo que el inquilino avise con treinta días de que no renueva (art. 9.1). Después, prórrogas anuales hasta tres años más si nadie avisa en plazo (art. 10.1). La que se pacte. Sin plazo fijado, se entiende hecho por meses si la renta es mensual (art. 1581). Si el inquilino sigue quince días tras el vencimiento con aquiescencia del arrendador, hay tácita reconducción (art. 1566).
Salida anticipada del inquilino Puede desistir pasados seis meses avisando con treinta días; en vivienda temporal, pasado un mes y avisando con diez días. Ese desistimiento no genera derecho a indemnización para el arrendador (art. 11). Sin regla específica en los artículos 1542 a 1582: lo que diga el contrato.
Pago de la renta Salvo pacto, mensual y en los siete primeros días del mes; no se puede exigir por anticipado más de una mensualidad (art. 17.2). Por medios electrónicos; en metálico solo de forma excepcional (art. 17.3). En los términos convenidos (art. 1555).
Recibo Obligatorio, salvo que se pacte un medio de pago que acredite el cumplimiento, y con los conceptos separados (art. 17.4). Sin regla específica en esos artículos.
Suma de las rentas de las habitaciones La suma de las rentas de los contratos por habitaciones vigentes a la vez sobre la misma vivienda no puede exceder la renta del contrato de la vivienda completa; en zona tensionada rigen además los límites de los apartados 6 a 8 (art. 17.9). Sin regla específica en esos artículos.
Actualización de la renta Solo una vez al año y solo con pacto expreso; el incremento no puede superar la variación del índice IRAV (art. 18.1). La que se pacte.
Gastos Los gastos generales solo van a cargo del inquilino con pacto escrito que determine su importe anual; los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización no se le pueden repercutir; los servicios individualizados con contador son de su cuenta (art. 20). Lo que se pacte.
Fianza y garantías Fianza obligatoria en metálico de una mensualidad; garantía adicional de dos mensualidades como máximo en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y de una en arrendamientos temporales; no se puede exigir un seguro de impago; interés legal si la fianza no se devuelve en un mes desde la entrega de llaves (art. 36). Sin regla específica en esos artículos: lo pactado.
Estado de la habitación al salir Documento de finalización firmado por ambas partes; si no se firma o no refleja desperfectos, se presume que se entregó en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 36.7). El inquilino devuelve la finca como la recibió, salvo el menoscabo por el tiempo (art. 1561); si no se describió su estado al entrar, se presume que la recibió en buen estado (art. 1562).

Los artículos de la LAU citados son el 9, 10, 11, 17, 18, 20 y 36; los del Código Civil, el 1555, 1561, 1562, 1566 y 1581.

Habitación como vivienda habitual o como vivienda temporal

Lo que antes se resolvía con un contrato de temporada ahora tiene nombre propio. El artículo 2.3 de la LAU define el arrendamiento de vivienda temporal, «incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia», como el que cubre la necesidad de vivienda de alguien que está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por causa justificada y acreditable. Para usarlo hay tres reglas que conviene leer en el texto legal:

  • La causa va en el contrato. Debe ser real y acreditable, y la carga de probarla recae en el arrendador. Si no consta, el contrato se trata como vivienda habitual con efectos desde su firma (artículo 7.2).
  • Duración. Superior a treinta y un días y, como regla general, no más de doce meses (artículo 9 bis).
  • Encadenar contratos tiene límite. Si se suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, o se superan los doce meses sin justificación, se aplican las reglas de la vivienda habitual, con sus plazos y prórrogas (artículo 9 bis.2).

Es el caso típico de quien viene a estudiar un curso o a trabajar unos meses. Tienes el detalle en la guía para alquilar habitaciones a estudiantes.

Cláusulas imprescindibles y qué exige la ley en cada una

Un buen contrato de habitación no es el más largo, sino el que cubre lo que puede dar problemas. Aquí va qué debe decir cada cláusula y qué límites tiene en un contrato sujeto a la LAU. Los ejemplos son orientativos y breves: sirven para ver qué tiene que quedar escrito, no para copiarlos sin adaptarlos a tu caso.

1. Identificación completa de las partes

Nombre completo, DNI o NIE, domicilio y datos de contacto del propietario y del inquilino. Sin el número de documento, cualquier reclamación posterior se complica. Si el piso tiene varios titulares, lo prudente es que firmen todos como arrendadores.

Ejemplo orientativo: "De una parte, como arrendador, D./Dña. [NOMBRE], con DNI [XXXXXXXX-X] y domicilio en [DIRECCIÓN]. De otra, como arrendatario, D./Dña. [NOMBRE], con DNI/NIE [XXXXXXXX-X]."

2. Descripción exacta de la habitación y las zonas comunes

Identifica la habitación sin ambigüedad: dirección del inmueble, planta, puerta y una descripción mínima. Indica qué zonas comunes puede usar el inquilino y cuáles quedan excluidas. Que el objeto sea una habitación concreta, y no el piso, es lo que distingue este contrato del de una vivienda completa.

Ejemplo orientativo: "El arrendador cede el uso exclusivo de la habitación [DESCRIPCIÓN] de la vivienda sita en [DIRECCIÓN], planta [X], puerta [X], con uso compartido de cocina, baño y salón."

3. Renta mensual y forma de pago

Importe, día de pago, cuenta bancaria y concepto que debe poner el inquilino en la transferencia. Con cuatro o cinco inquilinos pagando con conceptos como "piso", cruzar los cobros se vuelve un trabajo de investigación. En un contrato sujeto a la LAU, el pago se hace por medios electrónicos y no puedes exigir por anticipado más de una mensualidad (artículo 17.2 y 17.3). Si alquilas varias habitaciones del mismo piso, recuerda el tope del artículo 17.9 sobre la suma de las rentas.

El recibo es obligatorio salvo que se pacte un medio de pago que deje constancia, y debe separar los conceptos (artículo 17.4). Tienes cómo hacerlo en la guía del recibo de alquiler de habitación.

4. Suministros y gastos comunes

Es el punto que más discusiones genera. El contrato debe decir qué va incluido en la renta y qué se paga aparte, y con qué criterio se reparte. El artículo 20 de la LAU distingue dos cosas: los gastos generales del inmueble (comunidad, por ejemplo), que solo pueden ir a cargo del inquilino con pacto escrito que determine su importe anual, y los servicios que se miden con contador, que son de cuenta del arrendatario. La ley no detalla cómo se reparte entre varias habitaciones el consumo de un único contador, así que el criterio tiene que quedar escrito. Qué gastos puedes cargarle y con qué pacto está en qué gastos se le pueden cargar al inquilino de una habitación, y para el cálculo de cada mes tienes la calculadora para repartir gastos.

Ejemplo orientativo: "Los consumos de electricidad, agua, gas e internet no están incluidos en la renta y se repartirán entre los arrendatarios en proporción a los días de ocupación de cada uno en el periodo facturado, con copia de la factura."

5. Fianza y garantías

En un contrato sujeto a la LAU la fianza es de una mensualidad de renta, obligatoria y en metálico (artículo 36.1). Puedes pactar una garantía adicional, con el máximo de dos mensualidades en contratos de hasta cinco años de duración (siete si el arrendador es persona jurídica), o de una en los arrendamientos temporales, y no puedes exigir al inquilino que contrate un seguro de impago (artículo 36.5). Si el saldo de la fianza no se devuelve en un mes desde la entrega de llaves, devenga el interés legal (artículo 36.4). El contrato debe recoger el importe, la fecha de entrega y los conceptos que pueden descontarse.

Lo desarrollamos en cuánto cobrar de fianza por una habitación y en la guía de la devolución de la fianza.

6. Duración, prórrogas y salida anticipada

Fecha de inicio y fecha de fin. A partir de ahí, en un contrato de vivienda habitual sujeto a la LAU las prórrogas no las decide la cláusula: si el plazo pactado es inferior a cinco años, el inquilino tiene derecho a prórrogas anuales hasta alcanzarlos (artículo 9.1). Si eres persona física y prevés necesitar la vivienda para ti o para tus familiares en primer grado, la ley exige que esa necesidad conste de forma expresa en el contrato para poder recuperarla una vez pasado el primer año (artículo 9.3).

Sobre la salida anticipada, el inquilino puede desistir pasados seis meses avisando con treinta días (en vivienda temporal, pasado un mes y con diez días), y ese desistimiento no da derecho a indemnización (artículo 11). Las cláusulas de prórroga mensual o de penalización por irse antes, habituales en los contratos antiguos, hay que contrastarlas con estos artículos y con el artículo 6 antes de copiarlas.

7. Normas de convivencia

Horarios de silencio, visitas y pernoctas, mascotas, tabaco, limpieza de zonas comunes. No son para controlar la vida del inquilino, sino para proteger la convivencia de todos, y por escrito evitan tener que recordarlas cuando ya hay un problema. Puedes llevarlas en un anexo con el modelo de normas de convivencia para un piso por habitaciones.

Actualización de la renta: pacto expreso y tope del IRAV

En un contrato sujeto a la LAU, la renta solo puede actualizarse en la fecha en que se cumple cada año de contrato y solo si se pactó de forma expresa: sin pacto, no hay actualización. Y con pacto, el incremento no puede superar la variación del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, el IRAV (artículo 18.1). La renta actualizada es exigible desde el mes siguiente a la notificación por escrito con el porcentaje aplicado, que puede hacerse con una nota en el recibo anterior (artículo 18.2).

El Real Decreto-ley 29/2026 añade una limitación extraordinaria en su disposición final sexta para las actualizaciones que toquen entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027: el inquilino puede negociar la actualización con el arrendador; si no hay nuevo pacto, el incremento no puede superar el dos por ciento, y si la renta está por encima del límite del sistema de índices de precios de referencia, no procede incremento.

En un contrato regido por el Código Civil no hay índice legal: la renta se actualiza solo si se pactó y como se pactó. En ambos casos, escribe en el contrato la fecha de revisión, el índice o porcentaje y cómo se comunica.

Causas de terminación y cómo gestionar la salida

En un contrato sujeto a la LAU, el artículo 27 permite al arrendador resolverlo por falta de pago de la renta o de las cantidades que correspondan al inquilino, falta de pago de la fianza, subarriendo o cesión no consentidos, daños causados dolosamente u obras no consentidas, actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y cuando la vivienda deja de destinarse a satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino. El inquilino puede resolverlo si el arrendador no hace las reparaciones necesarias o le perturba en el uso.

En un contrato regido por el Código Civil, el incumplimiento permite pedir la resolución con indemnización (artículos 1124 y 1556), y el artículo 1569 enumera las causas de desahucio: fin del plazo, falta de pago, infracción de las condiciones del contrato y uso no pactado. Si llega el momento, tienes los modelos de rescisión del contrato de alquiler de habitación.

El día de la entrada, haz fotos de la habitación con el móvil, envíaselas al inquilino por escrito y guárdalas: son tu inventario. Para la salida, revisa la habitación con ese inventario delante, anota por escrito los daños que superen el desgaste por el uso, cruza los pagos pendientes y firmad un documento con el estado en que se entrega. En los contratos sujetos a la LAU ese documento de finalización lo exige el artículo 36.7, y si no se firma se presume que la habitación se devolvió en buen estado. Te sirve el documento de entrega de llaves.

Empadronamiento del inquilino: qué implica para el casero

Empadronarse no es una opción del inquilino ni un permiso que conceda el casero: toda persona que viva en España está obligada a inscribirse en el padrón del municipio donde resida habitualmente (artículo 15 de la Ley 7/1985). El padrón es un registro administrativo que prueba la residencia y el domicilio habitual (artículo 16).

Las instrucciones técnicas a los ayuntamientos sobre la gestión del padrón (apartado 2.3) explican que su objetivo es dejar constancia de un hecho, que el ayuntamiento no juzga cuestiones de arrendamientos y que el título que pide solo sirve para comprobar que la persona vive donde dice. Entre los títulos válidos citan el contrato de arrendamiento vigente acompañado del último recibo, y el ayuntamiento puede aceptar otros documentos o comprobarlo por otros medios. En la práctica, con el contrato y un recibo tu inquilino puede pedir el alta, y oponerte no cambia el hecho de que vive allí.

Lo razonable es no poner obstáculos y tener el contrato firmado, con el objeto descrito como una habitación y no como la vivienda completa.

Seguro de hogar e impuestos

Qué cubre tu seguro de hogar depende de la póliza: antes de alquilar por habitaciones, confirma con tu aseguradora que ese uso está declarado y qué pasa con las pertenencias de los inquilinos, que normalmente tendrán que asegurar ellos si quieren. Lo que no puedes hacer en un contrato sujeto a la LAU es exigirles un seguro de impago de renta (artículo 36.5).

En cuanto a los impuestos, lo que cobras por las habitaciones se declara en el IRPF, y el Real Decreto-ley 29/2026 también ha tocado la reducción por alquiler de vivienda. Está explicado en cómo declarar el alquiler de habitaciones en el IRPF.

Firma digital del contrato de habitación

Si quieres ver cómo funciona en la práctica, mira cómo firmar el contrato desde el móvil con Gestión Habitaciones. Antes, lo que dice la ley.

Qué dicen eIDAS y la Ley 6/2020

El Reglamento (UE) 910/2014 (eIDAS) establece en su artículo 25 dos cosas: que no se pueden negar efectos jurídicos ni admisibilidad como prueba a una firma electrónica por el mero hecho de ser electrónica o de no ser cualificada, y que la firma electrónica cualificada tiene un efecto jurídico equivalente al de la firma manuscrita. En España, la Ley 6/2020 (artículo 3) remite, para la prueba de los documentos electrónicos privados, al artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con un régimen distinto según el servicio de confianza utilizado sea cualificado o no.

Firma simple, avanzada y cualificada

  • Simple: cualquier dato electrónico que el firmante usa para firmar. Es válida, pero si se impugna tendrás que probar quién firmó y qué firmó.
  • Avanzada: está vinculada al firmante de manera única, permite identificarlo y detecta cualquier cambio posterior del documento (artículo 26 de eIDAS). Las plataformas suelen acompañarla de un registro con fecha, hora y pasos de la firma, que es lo que ayuda a probarla.
  • Cualificada: una firma avanzada creada con un dispositivo cualificado y basada en un certificado cualificado. Es la única equiparada por ley a la manuscrita y la menos práctica para contratos con mucha rotación.

Por qué le ahorra tiempo al casero con rotación

En el alquiler de habitaciones los inquilinos cambian con más frecuencia que en un piso entero, y cada cambio es un contrato nuevo. Con firma digital:

  • El contrato se envía por email en cuestión de segundos desde la plataforma.
  • El inquilino lo firma desde el móvil sin necesidad de instalar ninguna aplicación.
  • Ambas partes reciben el PDF firmado automáticamente al terminar el proceso.
  • El documento queda almacenado con su registro de auditoría.

Cómo se hace en la práctica

  1. Introduces los datos del inquilino, la habitación, la renta y las condiciones.
  2. El sistema genera el contrato personalizado en PDF.
  3. Envías el contrato al email del inquilino con un solo clic.
  4. El inquilino recibe un enlace, verifica su identidad según el nivel de firma elegido y firma.
  5. Ambas partes reciben el contrato firmado en PDF.
  6. El documento queda vinculado a la habitación y al inquilino en tu panel de gestión.

Si buscas un clausulado para descargar

Ahora mismo no publicamos un clausulado listo para firmar contratos nuevos. El modelo de contrato de alquiler de habitación que se puede descargar en Word, en adaptación a la reforma, se redactó con el régimen anterior, cuando el criterio mayoritario era aplicar el Código Civil, y contiene cláusulas que no encajan con la LAU vigente desde el 8 de octubre de 2026. La estamos adaptando. Mientras tanto sirve solo de referencia: su página incluye una tabla con las cláusulas que hay que contrastar con la LAU, y para un contrato nuevo lo que manda es lo que explica esta guía y el texto consolidado de la ley. Si estás empezando desde cero, la guía de cómo alquilar un piso por habitaciones recorre todos los pasos en orden.

Genera y firma tus contratos de habitación sin salir de la plataforma

Gestión Habitaciones incluye un generador de contratos para cada habitación de tu piso. Introduces los datos del inquilino, la renta, la fianza y las condiciones pactadas, y el sistema genera el documento a partir de la plantilla. Esa plantilla se redactó con el régimen anterior y está en adaptación a la reforma, así que revisa las cláusulas frente a la LAU antes de enviarlo. El inquilino lo recibe por email, lo firma digitalmente desde el móvil y tú tienes el documento guardado automáticamente en su ficha.

Sin impresoras. Sin escaneos. Sin contratos perdidos en una carpeta de escritorio. Y cuando llegue el momento de renovar o cerrar el contrato, todo el historial de la habitación, pagos incluidos, está en el mismo sitio.

Ver cómo funciona la gestión de contratos en Gestión Habitaciones o probar gratis sin tarjeta.