Antes de entregar las llaves de una habitación hay que decidir tres cifras: la fianza, la garantía adicional (si la pides) y la renta del primer mes. Las tres salen del bolsillo del inquilino el mismo día, pero cada una tiene reglas propias. Aquí tienes qué importe corresponde a cada concepto, dónde está el tope legal y qué trámite puede tocarte después con tu comunidad autónoma.
Contenido informativo, revisado a 9 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico: para un caso concreto, acude a un abogado que trabaje con arrendamientos.
Este artículo se ocupa del momento de la firma. Lo que ocurre a la salida (desde cuándo corre el interés legal, conceptos que se pueden restar, liquidación y carta al inquilino) está en la guía de devolución de la fianza de una habitación.
Qué ley se aplica a la fianza de una habitación (a 9 de octubre de 2026)
La respuesta ha cambiado este mes y conviene separarla por fechas:
- Contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 ha modificado el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que ahora considera arrendamiento de vivienda habitual el que satisface la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda. También incluye la habitación en el arrendamiento de vivienda temporal, pensado para quien está desplazado de su domicilio por una causa justificada. Con esa redacción, el artículo 36 sobre la fianza alcanza a la habitación, y el Código Civil queda como norma supletoria (artículo 4.2 LAU).
- Contratos firmados hasta el 7 de octubre de 2026. La LAU no nombraba la habitación. El criterio mayoritario de los tribunales era que estos contratos se regían por el Código Civil (artículos 1542 y siguientes) y por lo pactado (artículo 1255). Era un criterio mayoritario, no unánime. El decreto no contiene una regla transitoria específica para ellos. Los firmados el 1 o el 2 de octubre de 2026 lo fueron con el Real Decreto-ley 26/2026 en vigor (derogado ese día 2), que ya incluía la habitación en el artículo 2; qué régimen conservan tampoco lo aclara la norma.
Los contratos de habitación firmados antes siguen con su régimen mientras dure el plazo pactado. Si después del 8 de octubre de 2026 se prorrogan, se renuevan, se modifican o continúan por tácita reconducción, lo prudente es tratarlos como contratos nuevos sujetos a la LAU; la norma no lo aclara. Tienes el cambio completo en la nueva ley de alquiler de habitaciones de 2026.
Una cautela importante: el cambio llega por real decreto-ley. Está en vigor, pero el Congreso tiene que convalidarlo o derogarlo, y el decreto anterior con el mismo contenido (el 26/2026) fue derogado el 2 de octubre, según consta en las notas del texto consolidado. Comprueba la redacción vigente de la LAU en el BOE el día que vayas a firmar.
Conclusión práctica para cualquier contrato, nuevo o antiguo: fija la fianza como si el artículo 36 se aplicara. Es lo que dice hoy la ley para los contratos nuevos y es la opción que menos riesgo deja en los anteriores.
Cuánto cobrar de fianza en una habitación: una mensualidad
El artículo 36.1 de la LAU exige, a la celebración del contrato, una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas. Las dos mensualidades que a veces se citan son para el arrendamiento de uso distinto del de vivienda (un local, por ejemplo).
La base es la renta de esa habitación, no la del piso entero. Con una renta de 450 euros, la fianza son 450 euros. Si en la misma vivienda tienes otra habitación a 380 euros, su fianza son 380.
- Se entrega al firmar, no semanas después.
- La ley dice «en metálico» y no aclara si eso incluye la transferencia. Nuestro criterio, que no es texto legal, es que significa en dinero y que una transferencia cumple, con la ventaja de que deja rastro.
- Escribe en el contrato la cifra exacta y la palabra fianza, sin mezclarla con otros pagos.
¿Y la actualización? Según el artículo 36.2, la fianza no se actualiza durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica); en cada prórroga cualquiera de las partes puede pedir que se iguale a la renta vigente.
Fianza y mes de adelanto no son lo mismo
El día de la firma el inquilino suele hacer dos pagos que se confunden con facilidad:
- La renta del primer mes. Paga el uso de la habitación durante ese mes. Es un ingreso tuyo desde ese momento y no hay nada que restituir.
- La fianza. No es un ingreso: es dinero del inquilino que custodias como garantía y que tendrás que liquidar cuando se marche.
Sobre los adelantos hay un límite legal: el artículo 17.2 de la LAU dice que en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. Pedir «tres meses por adelantado» a quien no tiene nómina española no cabe en un contrato sujeto a esa ley; la herramienta prevista para cubrirte es la garantía adicional.
Ejemplo de redacción clara para una habitación de 450 euros: «El arrendatario entrega en este acto 450 euros correspondientes a la renta de noviembre y 450 euros en concepto de fianza». Si además hay garantía adicional, va en una tercera línea con su nombre. Un recibo que diga «900 euros de fianza» cuando la mitad era renta te obligaría, sobre el papel, a devolver un dinero que nunca fue garantía.
Garantía adicional: cuánto más puedes pedir y dónde está el tope
El artículo 36.5 de la LAU permite pactar una garantía del cumplimiento de las obligaciones del inquilino adicional a la fianza, con tres límites que conviene conocer antes de anunciar la habitación:
| Tipo de contrato | Fianza (art. 36.1) | Garantía adicional máxima (art. 36.5) |
|---|---|---|
| Vivienda habitual, contrato de hasta 5 años (7 si arrienda una persona jurídica) | 1 mensualidad | 2 mensualidades |
| Arrendamiento de vivienda temporal | 1 mensualidad | 1 mensualidad |
El tope de dos mensualidades está escrito para los contratos de vivienda «de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica»: el artículo 36.5 no fija esa cifra para los pactados por más tiempo.
El tercer límite: no puedes exigir al inquilino que contrate un seguro de impago ni coberturas parecidas. El texto legal lo prohíbe «en ningún caso».
Dentro de esos márgenes, la cantidad es decisión tuya. Muchos caseros de pisos compartidos piden una sola mensualidad extra, porque subir la entrada reduce el número de candidatos que pueden pagarla. Si aceptas que el inquilino abone la garantía adicional en dos o tres plazos, anota en el contrato las fechas y los importes de cada uno.
En los contratos anteriores al 8 de octubre de 2026 que se rijan por el Código Civil, la garantía es la que las partes pactaron. Si vas a renovar o a firmar uno nuevo, aplica ya los topes de la tabla.
Cómo escribirla en el contrato
Dos cláusulas separadas, una para la fianza y otra para la garantía adicional, cada una con su importe y con lo que cubre (rentas, suministros y daños, por ejemplo). Qué debe decir cada cláusula está en la guía del contrato de alquiler de habitaciones. La plantilla de contrato de habitación (en adaptación a la reforma) se redactó con el régimen anterior y no separa fianza y garantía adicional: úsala solo como referencia.
El depósito de la fianza en tu comunidad autónoma
La disposición adicional tercera de la LAU establece que las comunidades autónomas podrán obligar a los arrendadores sujetos a esa ley a depositar la fianza del artículo 36.1, sin devengo de interés, a disposición de la administración autonómica o del ente público que designe, hasta que el contrato se extinga. De ahí salen tres consecuencias:
- No es una obligación estatal uniforme: existe donde tu comunidad la haya regulado.
- Se refiere a la mensualidad de fianza, no a la garantía adicional.
- La norma autonómica puede pedirte datos de las partes, de la finca (dirección, referencia catastral, superficie) y del contrato (renta anual, duración, fianza y garantías adicionales).
Un ejemplo que hemos comprobado en el BOE: en Cataluña, la Ley 13/1996 (artículo 3.1) obliga a depositar la fianza del artículo 36.1 de la LAU en el Institut Català del Sòl «en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato», y su artículo 12 bis prevé recargos cuando se deposita fuera de plazo. Otras comunidades tienen su propio organismo, su plazo y su régimen sancionador, y algunas han cambiado la regulación hace poco, así que no damos aquí una lista: busca «depósito de fianzas de arrendamiento» en la web de vivienda de tu comunidad y lee la norma vigente.
Si tienes contratos de habitación antiguos, pregunta al organismo si los considera sujetos al depósito. Con la redacción actual del artículo 2, los nuevos entran en la LAU y, por tanto, en el ámbito de esa disposición.
Apunta la fecha límite de cada contrato el mismo día de la firma. Con cuatro habitaciones que entran en meses distintos hay cuatro plazos corriendo, y el justificante de cada depósito debe guardarse con su contrato.
Errores al fijar y cobrar la fianza
Llamar fianza a todo lo que se cobra el primer día
Renta, fianza y garantía adicional en una sola cifra. Es el origen de casi todas las discusiones posteriores sobre cuánto hay que devolver.
Superar el tope de la garantía adicional
Pedir cuatro o cinco mensualidades «de fianza» queda fuera de lo que admite el artículo 36.5 en un contrato de vivienda. Tampoco se arregla llamándolo adelanto de rentas: el artículo 17.2 lo impide.
Cobrar en mano y sin recibo
Sin justificante no podrás acreditar la cantidad recibida. Además, el artículo 17.3 de la LAU prevé que la renta se pague por medios electrónicos y deja el efectivo como excepción, a petición de quien no tenga cuenta bancaria. Lo coherente es cobrar también la fianza por transferencia, con un concepto del tipo «Fianza habitación 3, calle Mayor 12».
Olvidar el trámite autonómico
Donde el depósito es obligatorio, no hacerlo o hacerlo tarde tiene consecuencias económicas que fija cada comunidad. Es un riesgo fácil de evitar con una alerta en el calendario.
No llevar un registro por inquilino
En un piso con cinco habitaciones y rotación anual pasan por tus manos varias fianzas al año, de importes distintos. Si la única constancia es el extracto del banco, reconstruir quién entregó qué te costará una tarde cada vez que alguien se marche.
Qué guardar desde el primer día
- Justificante del cobro con fecha y con el desglose renta, fianza y garantía adicional.
- Contrato con una cláusula para cada concepto.
- Resguardo del depósito autonómico, si tu comunidad lo exige.
- Inventario de entrada firmado y con fotos: no afecta al importe, pero es lo que permitirá justificar una retención a la salida.
- Ficha del inquilino con importes, fechas y vencimiento del contrato.
Con esos cinco documentos, el día que el inquilino avise de que se va solo tendrás que comparar el estado de la habitación y hacer cuentas. Cómo hacerlas, con un ejemplo en euros y una carta para enviarle, lo tienes en cómo devolver la fianza y qué puedes descontar.
Cómo anotas la fianza en Gestión Habitaciones
En Gestión Habitaciones, al crear el contrato de una habitación apuntas la fianza cobrada y queda asociada a ese inquilino y a esa habitación. Meses después, cuando alguien deja el piso, abres su ficha y ves el importe sin rebuscar en transferencias. La liquidación se prepara en la misma plataforma: introduces cada descuento con su soporte y obtienes el saldo que corresponde devolver. Más en llevar la fianza de cada inquilino.
El plan gratuito incluye una propiedad completa y no pide tarjeta. Crea tu cuenta y registra las fianzas del piso antes de la próxima entrada.