Si alquilas un piso o sus habitaciones en la Comunidad de Madrid, tienes 30 días hábiles desde la firma para depositar la fianza en la Agencia de Vivienda Social. Se hace por internet, no tiene tasa y en vivienda se deposita una mensualidad de renta. La Comunidad de Madrid dice expresamente que las habitaciones también se depositan. Si llegas tarde pagas un pequeño recargo; si no la depositas, te arriesgas a una multa. Cuando el contrato termina, la recuperas con el Modelo 254.
Información práctica consultada el 24 de octubre de 2026 en la web y la sede electrónica de la Comunidad de Madrid, en el BOCM y en el BOE. No es asesoramiento jurídico: los trámites cambian (la página oficial se actualizó el 13 de octubre de 2026), así que compruébala el día que vayas a depositar.
Aquí solo tratamos el depósito. Cuánto cobrar de fianza y de garantía adicional está en cuánto cobrar de fianza en una habitación, y cómo liquidarla con el inquilino cuando se va, en la devolución de la fianza de una habitación.
Qué es el depósito de la fianza y quién está obligado en Madrid
La disposición adicional tercera de la LAU permite a cada comunidad autónoma obligar a los arrendadores a depositar la fianza del artículo 36.1 en un organismo público, sin intereses, hasta que el contrato termine. Madrid lo regula con dos normas:
- La Ley 12/1997, de 4 de junio, cuyo artículo 3 obliga a «los arrendadores y subarrendadores de fincas urbanas» a depositar la fianza.
- El Decreto 181/1996, en la redacción que le dio el Decreto 111/2016, que fija el organismo (la Agencia de Vivienda Social), el plazo y los recargos.
En la práctica: el inquilino te paga la fianza a ti, tú la ingresas en la Agencia de Vivienda Social y, cuando el contrato acaba, la Agencia te la devuelve para que hagas la liquidación con el inquilino. Mientras está depositada no genera intereses (el depósito es «gratuito, sin devengo de interés», dice el artículo 4.2 del decreto).
Habitaciones: sí se depositan
Es la duda número uno en un piso compartido. La página de fianzas de arrendamiento de la Comunidad de Madrid tiene la pregunta literal, «¿Existe obligación del depósito de fianza en arrendamiento de habitaciones?», y la respuesta es «Sí». La misma página responde que también hay que depositarla aunque el contrato sea verbal.
Esta obligación no depende del Real Decreto-ley 29/2026, que desde el 8 de octubre de 2026 incluye la habitación en la LAU y que a 24 de octubre de 2026 sigue pendiente de convalidación en el Congreso (lo contamos en la nueva ley de alquiler de habitaciones). La Comunidad de Madrid ya exigía el depósito en habitaciones y lo sigue exigiendo.
Lo que sí puede cambiar con el decreto es el importe en algunos contratos temporales, como verás en la tabla.
Cuánto hay que depositar
| Tipo de contrato | Qué se deposita | Fuente |
|---|---|---|
| Vivienda (también una habitación como vivienda del inquilino) | 1 mensualidad de renta | Art. 36.1 LAU; sede electrónica |
| Uso distinto de vivienda (local, oficina) | 2 mensualidades, sin IVA ni retenciones | Art. 36.1 LAU; web de la Comunidad de Madrid |
| Vivienda por temporada firmada hasta el 7 de octubre de 2026 | 2 mensualidades (la Comunidad la trata como uso distinto) | Web de la Comunidad de Madrid; disposición transitoria octava LAU |
| Vivienda temporal firmada desde el 8 de octubre de 2026 | Sin criterio publicado: pregunta a la Agencia | Arts. 2 y 36.1 LAU tras el RDL 29/2026 |
| Contrato temporal de menos de un mes | No se deposita | Web de la Comunidad de Madrid |
Sobre la cuarta fila: tras el RDL 29/2026, la LAU llama «arrendamiento de vivienda temporal» al de quien se desplaza por una causa justificada, incluida la habitación, y lo trata como vivienda, cuya fianza legal es una mensualidad. La web de la Comunidad, en cambio, sigue diciendo que la vivienda por temporada es uso distinto y deposita dos. Para los contratos de temporada anteriores, la disposición transitoria octava de la LAU dice que siguen siendo de uso distinto hasta que acabe su plazo. Para los nuevos no hay criterio publicado: llama al 012 antes de depositar.
Así se explica la queja de una casera en un foro, hace años: «El inquilino ha dado solamente un mes de fianza. He ido al Ivima y me han pedido dos». Era la regla de los contratos de temporada.
Con contratos de vivienda normales, la cuenta es sencilla: la renta de cada habitación. Si una sale a 450 euros y otra a 380, depositas 450 y 380, cada una con su resguardo. ¿Y la garantía adicional? La LAU habla del depósito de la fianza del artículo 36.1, y ninguna página oficial de la Comunidad que hayamos consultado dice que la garantía adicional se deposite. Escríbela en el contrato con su propio nombre para que no se confunda.
Cómo depositar la fianza en Madrid, paso a paso
El trámite es el de depósito de fianzas en régimen general de la sede electrónica:
- Ten los datos del contrato. Arrendador, inquilino, dirección, fecha del contrato, destino, renta mensual e importe de la fianza. Desde la actualización de octubre de 2026 la web avisa de que es «OBLIGATORIO cumplimentar dato REFERENCIA CATASTRAL». No tienes que adjuntar el contrato: el artículo 8.2 del decreto dice que «no será necesario presentar soporte documental», aunque la Agencia puede pedírtelo en cualquier momento.
- Rellena el formulario en línea. El depósito en línea no necesita presentarse después en ningún registro. Si eres persona jurídica, estás obligado a hacerlo por vía electrónica.
- Paga. Con tarjeta en la pasarela de pago, con cargo en una cuenta del Banco Santander (para eso necesitas certificado o DNI electrónico, Cl@ve PIN o Cl@ve permanente), con el impreso en una sucursal del Santander o con cheque bancario. No hay tasa.
- Guarda el resguardo. Lleva un número que empieza por 251. Lo necesitarás para pedir la devolución, para actualizarlo y para cualquier cambio.
Si prefieres ir en persona, la Agencia de Vivienda Social está en la calle Basílica, 23, de Madrid, con cita previa. Teléfono de información: 012 (91 580 42 60 desde fuera de la Comunidad, según su web).
Régimen general y régimen concertado
Lo anterior es el régimen general: un depósito por contrato. El régimen especial concertado permite ingresar el 90 % del total de fianzas y presentar una autoliquidación anual en enero y febrero, en lugar de ir contrato a contrato. Según el artículo 15.1 del decreto, es voluntario para los arrendadores «de cinco o más fincas urbanas» cuyas fianzas sumen 6.000 euros o más. Con un piso de habitaciones no llegas, así que lo tuyo es el régimen general.
Qué pasa si depositas tarde o no depositas
Si depositas tarde por tu cuenta, el artículo 6 del decreto aplica un «recargo del 2 por 100 del importe» de la fianza, o del 5 % si ha pasado más de un año desde la celebración del contrato. Con una habitación de 450 euros son 9 euros (o 22,50 si ha pasado más de un año). Es poco: si se te ha pasado, regulariza cuanto antes.
Si no depositas, el artículo 8 de la Ley 12/1997 lo califica como infracción grave («incumplir la obligación de depósito de la fianza»), igual que no exigir la fianza o pedirla por menos de lo obligado. La Ley 6/2026, de 7 de octubre (BOCM del 9 de octubre de 2026, en vigor desde el día 10) ha puesto al día los topes de las multas (los porcentajes ya estaban en la ley; el tope de las leves sube a 12.000 euros):
| Infracción | Multa (desde el 10-oct-2026) |
|---|---|
| Grave: no depositar la fianza, no exigirla o exigirla por menos | Del 26 al 50 % de la fianza no exigida o no depositada, con tope de 90.151,80 euros |
| Leve: no depositar, cuando aceptas la regularización que propone el inspector | Del 5 al 25 % de la fianza no depositada en plazo, con tope de 12.000 euros |
Echa la cuenta con cuatro habitaciones de 450 euros sin depositar: 1.800 euros de fianzas, y una multa grave entre 468 y 900 euros, más el depósito. Por eso la página oficial resume que la sanción «puede llegar a los 90.000 euros»: ese es el tope para carteras grandes. Las graves prescriben a los dos años y las leves al año (artículo 12 de la Ley 12/1997).
Ojo, porque el inquilino también puede pedir a la Comunidad que acredite si su fianza está depositada (el trámite de acreditación del depósito de fianzas lo puede pedir cualquier inquilino o arrendador con contrato, y la web lo vincula a la deducción por alquiler en el IRPF). Es una forma habitual de que salga a la luz una fianza sin depositar.
Cómo recuperar la fianza depositada al terminar el contrato
Cuando el inquilino deja la habitación y el contrato se extingue, pides la devolución con el Modelo 254, que la web de la Comunidad presenta como el «nuevo Modelo 254». Se hace en línea con identificación electrónica, desde el trámite de devolución de fianzas en régimen general. Necesitas:
- Los datos del resguardo de depósito (el número que empieza por 251).
- Los datos del inquilino y del contrato, con la referencia catastral.
- Tu declaración de que el contrato ha terminado (el artículo 9.1 del decreto habla de una «declaración jurada del arrendador sobre la extinción o término del contrato»).
- Tu cuenta bancaria: la devolución se hace por transferencia.
La web de la Comunidad dice que, además, hay que presentar el modelo por registro para terminar la tramitación, mientras que la sede habla de presentarlo en línea o en persona. Si lo haces en línea, comprueba al final que el trámite queda registrado. Las fianzas depositadas antes del 1 de enero de 1997 se gestionan en persona, con el papel original.
El artículo 9.2 del decreto da a la Administración un mes para devolverla; si tarda más por causa que no es tuya, el depósito devenga el interés legal. No hay prisa legal para pedirla, pero el derecho prescribe a los cinco años desde el fin del contrato.
Lo importante: tu plazo frente al inquilino no espera a la Agencia. Tienes un mes desde que te entrega las llaves para restituirle la fianza (artículo 36.4 de la LAU); pasado ese mes, el saldo devenga interés legal. Muchos caseros devuelven de su bolsillo y recuperan después lo de la Agencia. Para dejar constancia del día exacto de salida, usa un documento de entrega de llaves.
Actualizar la fianza, cambiar de titular y otros trámites
- Actualización. Si actualizas la fianza al actualizar la renta, el artículo 2.4 del decreto obliga a depositar la diferencia en las mismas condiciones; la web indica el Modelo 252 para compensaciones y actualizaciones. Recuerda que la fianza no se actualiza durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), según el artículo 36.2 de la LAU.
- Cambio de titularidad. Si compras o heredas un piso alquilado con fianzas depositadas, el nuevo propietario pide el cambio de titularidad de los depósitos con el documento público que acredita el cambio. Sin tasa.
- Información de tus depósitos. Como propietario puedes pedir información de tus depósitos vigentes; los datos de contacto están en la página oficial de fianzas.
Los errores que más se repiten en pisos por habitaciones
Creer que las habitaciones no cuentan
Cuentan. La Comunidad de Madrid lo responde con un «Sí» sin matices.
Hacer un solo depósito por todo el piso
Si cada habitación tiene su contrato, cada fianza va en su depósito con su resguardo. Así, cuando se vaya uno, pides la devolución de ese sin tocar las demás.
Contar el plazo desde la entrada del inquilino
Los 30 días corren desde el día siguiente a la firma del contrato. Si firmas el 15 y entra el 1 del mes siguiente, cuenta desde el 16.
Mezclar fianza, garantía y primer mes
Si el recibo dice «900 euros de fianza» cuando la mitad era la renta del primer mes, depositarás de más o de menos y la liquidación final no cuadrará. Separa cada concepto desde el primer día.
Perder el resguardo
Sin el número del depósito, la devolución se complica. Guárdalo con el contrato y en la ficha del inquilino.
Llevar las fianzas de todo el piso sin perder la cuenta
Con cuatro habitaciones y rotación, en un año puedes tener varios depósitos abiertos, cada uno con su fecha de firma, su plazo de 30 días, su número 251 y, al final, su devolución. Si solo lo tienes en el extracto del banco, el día que alguien se va te toca reconstruirlo a mano.
En Gestión Habitaciones registras la fianza de cada inquilino con lo que te ha pagado (también si la paga en dos veces), anotas en su ficha el número del resguardo, y cuando se marcha preparas la liquidación con el desglose de lo que descuentas y lo que devuelves; el panel te avisa de las fianzas pendientes de devolver. El plan gratuito cubre un piso con hasta cuatro habitaciones y no pide tarjeta, así que, antes de depositar la próxima fianza en la Agencia de Vivienda Social, crea tu cuenta gratis y deja apuntado el importe y el resguardo el mismo día. Si tienes un piso en Cataluña, el trámite equivalente está en la fianza en el Incasòl.