Un inquilino te escribe: deja la habitación a final de mes. A partir de ahí tienes que revisar el cuarto, comprobar si debe algo, decidir si retienes una parte de su fianza y devolverle el resto a tiempo. Esta guía sigue ese orden: plazo, documento de salida, qué se puede restar, cómo hacer las cuentas y qué escribirle.

Texto informativo, revisado a 9 de octubre de 2026. No sustituye el consejo de un abogado: si hay una reclamación en marcha o cantidades importantes, consulta con uno.

Si todavía no has firmado y tu duda es qué importe pedir, qué tope tiene la garantía adicional o si debes depositar la fianza en tu comunidad autónoma, eso está en cuánto cobrar de fianza en una habitación.

Qué norma rige la devolución (a 9 de octubre de 2026)

Depende de cuándo se firmó el contrato:

  • Firmado el 8 de octubre de 2026 o después. El artículo 2 de la LAU, tras el Real Decreto-ley 29/2026, trata como arrendamiento de vivienda (habitual o temporal) también el arrendamiento parcial de una habitación. La devolución se rige entonces por el artículo 36.
  • Firmado antes. El criterio mayoritario, no unánime, era aplicar el Código Civil y lo acordado por las partes. El decreto no dice de manera expresa qué pasa con estos contratos de habitación. Los firmados el 1 o el 2 de octubre de 2026 lo fueron con el Real Decreto-ley 26/2026 en vigor (derogado ese día 2), que ya incluía la habitación en el artículo 2; qué régimen conservan tampoco lo aclara la norma.

Los contratos de habitación firmados antes siguen con su régimen mientras dure el plazo pactado. Si después del 8 de octubre de 2026 se prorrogan, se renuevan, se modifican o continúan por tácita reconducción, lo prudente es tratarlos como contratos nuevos sujetos a la LAU; la norma no lo aclara. El cambio completo está explicado en la nueva ley de alquiler de habitaciones de 2026.

Ten presente que un real decreto-ley necesita el respaldo del Congreso y que el inmediatamente anterior sobre esta materia (26/2026) fue derogado a los pocos días. La redacción puede volver a cambiar: mira el texto consolidado en el BOE antes de liquidar.

Para devolver una fianza, la diferencia práctica entre un régimen y otro es pequeña si sigues la regla más exigente: liquidar antes de que pase un mes desde las llaves, documento de salida firmado y retenciones justificadas. Es lo que se explica a continuación.

El artículo 36.4 de la LAU no fija un plazo de devolución. Lo que dice es que el saldo de la fianza que deba restituirse al arrendatario al final del arriendo devenga el interés legal cuando ha transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la restitución. En la práctica, ese mes es el margen que tienes para liquidar sin coste.

  • El mes empieza el día en que recibes las llaves, no el día del aviso ni el último día pagado.
  • El interés corre sobre el saldo a devolver, es decir, lo que queda tras las retenciones justificadas.
  • El tipo es el interés legal del dinero, que se determina en la Ley de Presupuestos Generales del Estado (Ley 24/1984, artículo 1). Consulta el vigente antes de calcular nada.

En un contrato anterior regido por el Código Civil no existe una regla equivalente: manda el plazo que figure en el contrato. A falta de pacto, quien debe dinero incurre en mora desde que el acreedor le reclama el pago (artículo 1100) y la indemnización consiste en el interés pactado o, si no lo hay, en el interés legal (artículo 1108). En la práctica, el resultado se parece mucho.

No hace falta agotar el mes. Si la habitación está bien y no hay deudas, transfiere la fianza en cuanto firméis la salida. Si falta por llegar una factura de luz, devuelve ya la parte que no está en discusión y explica por escrito qué importe retienes de forma provisional y por qué.

El documento de salida: inventario y entrega de llaves

Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 36.7 de la LAU exige que, al terminar el contrato, las partes dejen constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entregar la posesión, en un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas. Y añade la consecuencia: si ese documento no se suscribe, o no refleja desperfecto alguno, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.

Traducido a una habitación: lo que no esté escrito y firmado el día de las llaves será difícil de descontar después. Tienes un modelo y la forma de rellenarlo en documento de entrega de llaves e inventario de salida.

La comparación se hace con el inventario de entrada. El Código Civil presume que el arrendatario recibió la finca en buen estado cuando no se describió al arrendarla (artículo 1562), pero una presunción se discute y un inventario firmado con fotos, no. Si no lo hiciste al entrar, hazlo con el siguiente inquilino.

Qué revisar en la habitación el día de la salida

  • Paredes y techo: manchas, humedades, agujeros y marcas.
  • Suelo: arañazos profundos, quemaduras, piezas levantadas.
  • Ventana y persiana o estor: cristal, cierre y mecanismo.
  • Puerta y cerradura: funcionamiento y número de llaves devueltas, incluidas las del portal y el buzón.
  • Cama: somier, y colchón sin manchas ni deformaciones.
  • Armario, escritorio y silla: puertas, guías, baldas y regulación de la silla.
  • Luz y enchufes: lámparas, interruptores y tomas.
  • Aparatos de la habitación, si los hay: que enciendan y no tengan golpes.
  • Espacios asignados fuera del cuarto (balda de la nevera, armario de cocina, baño propio): vacíos y limpios.

Haz dos fotos de cada elemento con incidencia, una general y otra de detalle, y envíatelas por correo en ese momento para que quede la fecha. Anota en el documento cada desperfecto con palabras concretas («quemadura de 3 cm en el tablero del escritorio») y firmad los dos. Si el inquilino no quiere firmar o no se presenta, déjalo escrito, haz la revisión con un testigo y envíale el documento ese mismo día.

Qué puedes descontar de la fianza de una habitación y qué no

La fianza garantiza que el inquilino cumple sus obligaciones, y el Código Civil las resume así: pagar el precio en los términos convenidos y usar la cosa con diligencia (artículo 1555), y devolverla al concluir el arriendo tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1561). El inquilino responde del deterioro salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya (artículo 1563), también del que causen las personas de su casa (artículo 1564).

De ahí sale la regla: se descuenta el impago y el daño, no el envejecimiento.

Sí se puede restar

  • Mensualidades o días de renta que no haya pagado.
  • Su parte de luz, agua, gas o internet devengada hasta la salida, si el contrato dice que la paga. El cálculo por días está en cómo repartir los gastos de un piso compartido.
  • Reparación o reposición de muebles y objetos del inventario rotos o desaparecidos.
  • Daños en paredes, suelo, puerta o ventana que excedan el uso corriente.
  • Limpieza profesional, cuando el estado lo exige de verdad y hay factura.
  • Llaves no devueltas, por el coste real de las copias o del bombín.

No se puede restar

  • Pintura apagada o rozada tras uno o dos años de uso.
  • Colchón o silla que han perdido firmeza con el tiempo.
  • Marcas leves en suelo y muebles, o los agujeros pequeños de colgar un cuadro.
  • Bombillas fundidas y otros consumibles.
  • Mejoras que tú decidas hacer al cambiar de inquilino (pintar entera la habitación, renovar el colchón).
  • Importes a tanto alzado sin justificante, como «100 euros de limpieza» que no responden a ningún gasto.

Desgaste o daño: cómo distinguirlos

Elemento Desgaste por el uso (no se descuenta) Daño imputable (se descuenta con justificante)
Pintura Pérdida de brillo, roces junto al interruptor o detrás de la cama Pintadas, manchas de rotulador o grasa, agujeros grandes de tacos
Colchón Menos firmeza con los años Manchas, rasgaduras o muelles rotos, si entró en buen estado
Suelo Arañazos finos de paso Surcos por arrastrar muebles, quemaduras, lamas hinchadas por agua derramada
Muebles Cantos rozados, tiradores algo flojos Puerta de armario arrancada, balda partida, silla con el respaldo roto
Limpieza Polvo, repaso general entre inquilinos Restos de comida, moho por falta de ventilación, olor persistente a tabaco

Una pregunta útil ante la duda: ¿estaría igual esta habitación si la hubiera ocupado una persona cuidadosa el mismo tiempo? Si la respuesta es sí, es desgaste.

Y un criterio de importe: descuenta el coste de reparar, no el de estrenar. Si la silla tenía cinco años, lo razonable es retener el arreglo o una parte de su valor, no el precio de una nueva.

Liquidación de la fianza paso a paso, con ejemplo

  1. Parte de la fianza recibida (y de la garantía adicional, si la hubo, en línea aparte).
  2. Comprueba rentas: ¿ha pagado hasta el día de salida?
  3. Calcula su parte de suministros hasta esa fecha.
  4. Valora los daños del documento de salida con factura o presupuesto.
  5. Resta, obtén el saldo y envíalo junto con la carta.

Ejemplo con una habitación de 450 euros al mes y salida el 31 de octubre:

Concepto Importe
Fianza recibida 450,00 €
Renta de octubre (pagada) 0,00 €
Luz de octubre, su parte (factura adjunta) -35,00 €
Arreglo del respaldo de la silla (presupuesto adjunto) -60,00 €
Limpieza profesional (factura adjunta) -90,00 €
Retenciones -185,00 €
A devolver 265,00 €

Si las retenciones superan la fianza, mira qué cubre la garantía adicional según tu contrato y aplícala en una línea distinta. Lo que siga faltando es una deuda del inquilino: reclámasela por escrito y, si no paga, por la vía judicial.

Donde hayas depositado la fianza en un organismo autonómico, pide su devolución en cuanto termine el contrato. La disposición adicional tercera de la LAU prevé que la cantidad depositada devengue interés legal si la administración no la devuelve en un mes desde la finalización, pero el mes del artículo 36.4 frente al inquilino corre igual aunque ese reintegro tarde.

Si el inquilino se va antes de tiempo o desaparece

Se marcha antes de lo pactado, avisando

En un contrato sujeto a la LAU, el artículo 11 permite al arrendatario desistir cuando han pasado al menos seis meses, avisando con treinta días de antelación; en el arrendamiento de vivienda temporal, cuando ha pasado un mes y avisando con diez días. Ese mismo artículo dice que el desistimiento así ejercido no genera derecho de indemnización para el arrendador. Por tanto, quedarte la fianza como penalización por una salida que cumple esos requisitos no tiene apoyo en la ley: solo puedes restar deudas y daños.

A partir de ahí hay que separar los dos regímenes:

  • Contrato sujeto a la LAU. Lo que hayáis pactado en perjuicio del inquilino frente a ese artículo 11 (más permanencia, más preaviso o una penalización por desistir) es nulo y se tiene por no puesto (artículo 6). Si se va antes de los seis meses o sin dar el preaviso, la LAU no dice qué puedes reclamarle: no apliques una penalización del contrato sobre la fianza y consulta a un abogado antes de retener nada que no sea deuda o daño.
  • Contrato anterior regido por el Código Civil. Cuenta lo que hayáis pactado sobre permanencia y preaviso, y es prudente que un abogado revise la cláusula antes de aplicarla.

Para dejar la salida por escrito tienes los modelos de rescisión del contrato de habitación.

Deja de contestar y no devuelve las llaves

  • Guarda la prueba del último pago y de tus mensajes sin respuesta.
  • Anota la fecha en que comprobaste que ya no vivía allí y quién estaba contigo.
  • Requiérele por un medio fehaciente, como el burofax, que entregue las llaves y firme la salida, con una fecha límite.
  • Pide consejo legal antes de vaciar la habitación o sustituir la cerradura. Hasta que el contrato esté resuelto, hacerlo por tu cuenta puede volverse contra ti.
  • Sigue devengando la renta en tus cuentas: mientras no haya entrega, la deuda puede crecer por encima de la fianza.

Modelo de carta de devolución de fianza

Cópiala, cambia lo que va entre corchetes y envíala por correo electrónico con los justificantes adjuntos:

Hola, [nombre]:

El [fecha] me entregaste las llaves de la habitación [número] de [dirección] y firmamos el documento de salida. Te envío la liquidación de tu fianza.

Fianza entregada el [fecha de inicio]: [importe] euros.

Retenciones:

  • [Concepto 1]: [importe] euros. Justificante: [factura, presupuesto o foto adjunta].
  • [Concepto 2]: [importe] euros. Justificante: [documento adjunto].

Saldo a tu favor: [importe] euros. Te lo transfiero el [fecha, antes de que pase un mes desde la entrega de llaves] a la cuenta [IBAN].

Si no estás de acuerdo con algún concepto, dímelo por escrito en los próximos días y lo revisamos con las fotos del inventario.

Un saludo,
[Tu nombre]

Si no retienes nada, la carta se queda en tres líneas: fianza, importe íntegro y fecha de la transferencia. Envíala igualmente, porque acredita la fecha en que devolviste la fianza.

Si el inquilino no está de acuerdo con la liquidación

La discusión suele ser siempre la misma: «eso ya estaba así». Se resuelve con papeles, no con mensajes largos.

  • Reenvíale el inventario de entrada, el documento de salida y las fotos de ambos días.
  • Adjunta la factura o el presupuesto de cada retención.
  • Si un concepto es dudoso, valora devolverlo: una retención de 30 euros mal justificada puede acabar costando más en tiempo e intereses.
  • Si no hay acuerdo, podéis acudir a mediación o arbitraje cuando ambos lo aceptéis (la LAU contempla ese pacto en su artículo 4.5) o a los tribunales. Ante una reclamación formal, habla con un abogado antes de contestar.

La mayor parte de estos conflictos se evita semanas antes, con un contrato que diga con claridad qué cubre la fianza. Puedes repasarlo en la guía del contrato de alquiler de habitaciones. La plantilla de contrato de habitación (en adaptación a la reforma) se redactó con el régimen anterior y solo sirve de referencia.

Liquidar la fianza con Gestión Habitaciones

Gestión Habitaciones guarda la fianza de cada habitación junto a los cobros de renta y de gastos de ese inquilino. El día de la salida abres la liquidación, añades los descuentos (daños, mensualidades o suministros que deba), adjuntas las fotos y generas un documento con el desglose para enviárselo. Así no dependes de apuntes sueltos ni de capturas de WhatsApp para saber qué le debes y qué te debe. Tienes el detalle en cómo llevar la fianza de cada inquilino. Mira las funcionalidades o crea una cuenta gratis, sin tarjeta.