Una gestora de alquileres cobra un porcentaje de cada renta: en las tarifas que hemos podido comprobar hoy va del 4,5 % al 12 % más IVA, muchas veces más una mensualidad por buscar inquilino, y un casero de habitaciones contaba en un foro que su gestor se llevaba un 18 %. Con cuatro habitaciones a 450 euros eso son entre 98 y 324 euros al mes. Una app no te enseña el piso ni te arregla la caldera, pero te quita el trabajo de oficina por 0 a 9 euros al mes. Abajo tienes las cifras con sus fuentes y una regla sencilla para decidir.
Tarifas de terceros consultadas en sus webs oficiales el 24 de octubre de 2026. Pueden cambiar: compruébalas antes de firmar nada. Escribe un casero que lleva sus propios pisos por habitaciones con su propia herramienta, así que tenlo en cuenta al leer.
Cuánto cobra una gestora de alquileres en 2026
Casi todas cobran igual: un porcentaje de la renta mensual, más IVA, y a veces una cantidad fija por encontrar inquilino. Estas son las tarifas que estaban publicadas el 24 de octubre de 2026:
| Empresa | Tarifa publicada | Qué dice que incluye |
|---|---|---|
| Zazume | 4,5 %, 6,5 % o 12 % de la renta mensual + IVA | Incidencias, pagos, reclamaciones, entradas y salidas; el 12 % incluye la búsqueda de inquilinos |
| Housfy | Desde 5 % o desde 6,5 % + IVA; comercialización, 1 mensualidad + IVA | Visitas, cambio de suministros, incidencias, comunidad, impagos (según su página de gestión) |
| Vivara | 5 % u 8 % de la renta mensual + IVA; en una modalidad, 1 mes de renta + 8 % | Gestión integral del alquiler |
| Arrentista (habitaciones) | 11, 22 o 44 euros al mes por habitación alquilada, IVA incluido | Contratos y consultas legales; desde 22 euros, cobros, impagos e incidencias; el de 44 euros, visitas y limpieza (solo Alicante) |
| Hom.estate (habitaciones) | Comisión sobre las rentas cobradas, sin cifra publicada | Selección de inquilinos, firma, cobro, limpieza y liquidación mensual |
Dos referencias más para situarte. El blog de Housfy dice que lo habitual es pagar «entre un 8-10% de la renta anual» o «una tarifa fija de 150€ a 300€». Y la OCU, en un análisis de septiembre de 2023, recogía tarifas de una gestora del 3 % (integral sin garantía) al 6,5 % (integral con garantía), más una mensualidad por buscar inquilino.
Alquiler Seguro y Wolo no publican hoy una tarifa que hayamos podido comprobar en su web, así que no las ponemos.
El caso del 18 %: lo que cuesta de verdad en un piso por habitaciones
Las tarifas de la tabla están pensadas sobre todo para un piso entero con un inquilino. En habitaciones el trabajo se multiplica (más contratos, más rotación, más facturas que repartir) y el porcentaje suele subir. Un casero lo resumía así en Forocoches en noviembre de 2025, comparando opciones para su piso:
«Seria 1350 tras contratar gestion de habitaciones (1800) -18% del gestor / O 1000 r2r sin invertir nada en muebles ni averias» (Forocoches, 17-nov-2025).
Un 18 % de 1.800 euros son 324 euros al mes, 3.888 euros al año, solo de gestión. Es un caso, no una tarifa de mercado, pero sirve para hacer la cuenta con tu piso.
La cuenta con cuatro habitaciones a 450 euros
| Opción | Al mes | Al año |
|---|---|---|
| Gestora al 18 % (caso del foro) | 324,00 € | 3.888,00 € |
| Gestora al 12 % + IVA (tarifa de Zazume con búsqueda) | 261,36 € | 3.136,32 € |
| Gestora al 6,5 % + IVA | 141,57 € | 1.698,84 € |
| Gestora al 4,5 % + IVA | 98,01 € | 1.176,12 € |
| Gestora por habitación, 22 € (Arrentista, IVA incluido) | 88,00 € | 1.056,00 € |
| App Gestión Habitaciones, plan Gratis (1 piso, hasta 4 habitaciones) | 0,00 € | 0,00 € |
| App Gestión Habitaciones, plan Casero (2 pisos, hasta 10 habitaciones) | 9,00 € | 108,00 € |
Cálculo nuestro sobre 1.800 euros de rentas al mes, con el IVA del 21 % donde la tarifa dice «+ IVA» y sin contar la mensualidad por comercializar, que algunas cobran aparte en cada entrada. No es una comparación de igual a igual: la gestora hace trabajo que la app no hace. Eso es lo que hay que poner en la balanza.
Qué te hace una gestora que una app no puede hacer
Leyendo lo que las propias gestoras dicen que incluyen, esto es lo que de verdad pagas:
- Visitas. Anunciar la habitación, contestar mensajes y enseñarla. Zazume deja elegir si las haces tú o su equipo.
- Selección. Pedir nóminas, entrevistar y decidir quién entra a convivir con los demás.
- Incidencias y reparaciones. Llamar al fontanero, pedir presupuestos y estar cuando viene. Zazume anuncia «atención personalizada 24/7».
- Entradas y salidas. Entregar llaves, revisar el estado de la habitación y cambiar suministros.
- Limpieza y puesta a punto entre inquilinos, en las gestoras de habitaciones que lo incluyen (Hom.estate y el plan más caro de Arrentista).
- Garantía de cobro en algunos planes: si el inquilino no paga, la gestora te paga igual y se encarga de reclamar.
Si estas tareas son las que te quitan el sueño, ninguna app te las resuelve. Un piso por habitaciones da guerra, y otro forero del mismo hilo lo resumía así: «Un piso de alquiler ----> 1 problema / 4 habitac alquiler-------> 4 problemas».
Qué te hace una app, y por qué muchos caseros no necesitan más
Lo que sí cubre una herramienta es el trabajo de mesa, que es justo el que se repite cada mes:
- Saber quién te ha pagado este mes y quién te debe qué, sin abrir el banco ni el Excel.
- Repartir la luz, el agua e internet entre los que han vivido en el piso, por los días de cada uno, y mandarle a cada inquilino su parte. Es la tarea más pesada de un piso de habitaciones y la que más discusiones crea; tienes el método en cómo repartir los gastos de un piso compartido.
- Recibos de cada pago, en PDF.
- Contratos y fianzas de cada habitación, con su liquidación cuando alguien se va.
- El prorrateo cuando alguien sale a mitad de mes.
Muchos caseros llevan esto con Excel. Funciona hasta que deja de funcionar: con cuatro habitaciones que entran y salen en meses distintos, cada factura de luz se convierte en un cálculo distinto. Si quieres empezar por ahí, tienes nuestra plantilla Excel gratis; y si quieres ver cómo se cobra a varios inquilinos sin perseguir a nadie, la guía de cómo cobrar el alquiler de varias habitaciones.
Cuándo compensa una gestora y cuándo una app
La pregunta no es cuál es mejor, sino qué parte del trabajo no quieres hacer tú.
Te compensa una gestora si...
- Vives lejos del piso o viajas mucho y no puedes estar para una avería o una visita.
- No quieres elegir tú a los inquilinos ni mediar cuando discuten.
- Quieres una renta garantizada y aceptas pagar por ese seguro.
- El tiempo que te ahorra vale más que el porcentaje. Si tu hora vale mucho y el piso te ocupa varias horas a la semana, puede salirte a cuenta.
Te compensa una app si...
- Vives cerca y ya haces tú las visitas y las llaves.
- Lo que te quema es cobrar, repartir facturas y llevar papeles, no el piso en sí.
- Tienes uno o dos pisos y no quieres regalar entre 1.000 y 3.900 euros al año de margen.
- Tienes un manitas o un técnico de confianza para las reparaciones.
Y la opción mixta
Mucha gente combina: paga a una agencia solo por encontrar inquilino (una mensualidad por entrada, en las tarifas de la tabla) y lleva el día a día con una herramienta. O al revés: hace las visitas y paga a alguien las reparaciones. Lo que no tiene sentido es pagar un porcentaje de cada renta, todos los meses, por un trabajo que ya haces tú.
Un apunte fiscal: los servicios de terceros como la administración del inmueble están en la lista de gastos deducibles del alquiler (letra c del artículo 13 del Reglamento del IRPF; lo explicamos en los gastos deducibles del alquiler de habitaciones). Confirma con tu asesor cómo encaja tu caso.
Preguntas para hacerle a una gestora antes de firmar
- ¿El porcentaje es sobre la renta cobrada o sobre la pactada? ¿Cobras si la habitación está vacía?
- ¿La mensualidad por buscar inquilino se paga en cada entrada? En habitaciones, con rotación cada curso, esto pesa.
- ¿Quién reparte los suministros entre los inquilinos y cómo? ¿Por días, por partes iguales?
- ¿Las reparaciones las paga la gestora o te las factura aparte, con recargo?
- ¿Quién deposita la fianza en la comunidad autónoma y a nombre de quién?
- ¿Cuánto preaviso hay para dejar el servicio y qué pasa con los contratos firmados?
Dónde no somos la mejor opción
Gestión Habitaciones es una app, no una gestora: no enseña pisos, no elige inquilinos y no manda a nadie a arreglar una persiana. Si necesitas eso, contrata una gestora. Tampoco garantiza la renta. Lo que hace es lo que te ocupa el escritorio: cobros de cada habitación con sus recibos, reparto de la luz, el agua e internet por los días que ha vivido cada inquilino (o a partes iguales), contratos con firma digital, fianzas y su liquidación.
Si lo que buscas es comparar herramientas entre sí, lo tienes en los mejores programas para gestionar el alquiler por habitaciones. Y si quieres hacer tú la cuenta con tu propio piso, pruébalo con la última factura de luz: el plan gratis cubre un piso con hasta cuatro habitaciones, sin tarjeta; escribes el importe, quién vive y cuántos días, y en un minuto tienes el reparto y el mensaje para el grupo del piso. Si después necesitas dos pisos, el plan Casero cuesta 9 euros al mes (ver precios), menos de lo que una gestora al 6,5 % te cobraría por una sola habitación de 450 euros.