Antes de tributar por lo que cobras de cada habitación puedes restar una lista concreta de gastos. La dificultad del alquiler por habitaciones es que casi ninguno se resta entero: hay que separar lo que corresponde a la parte alquilada y al tiempo en que estuvo alquilada. Aquí tienes los 9 gastos, la condición de cada uno con el artículo que la fija, y cómo hacer el reparto.
Quién escribe: soy casero y gestiono mis propios pisos por habitaciones; no soy asesor fiscal ni abogado. Lo que lees aquí es informativo y lo he contrastado con el BOE, la Agencia Tributaria y las consultas de la DGT que enlazo, con fecha 9 de octubre de 2026. Para tus números concretos, habla con un asesor.
¿Qué gastos puedo deducir si alquilo mi piso por habitaciones?
Todos los necesarios para obtener el alquiler. El artículo 23.1 de la Ley del IRPF lo formula así y cita los principales; el artículo 13 del Reglamento del IRPF los detalla en ocho letras y el artículo 14 regula la amortización. La Agencia Tributaria los explica en su Manual práctico de Renta 2025 y en el manual de ayuda del modelo 100. La reforma de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) no ha tocado el apartado 1 del artículo 23, que es el de los gastos: cambia el apartado 2, el de la reducción. A 9 de octubre de 2026 ese decreto está pendiente de convalidación por el Congreso, así que comprueba el texto consolidado antes de dar nada por definitivo. Qué más cambia para quien alquila habitaciones está en la guía de la nueva ley del alquiler de habitaciones.
Los 9 gastos deducibles, uno a uno
1. Intereses de la hipoteca y de la financiación de mejoras
El artículo 13.a del Reglamento admite los intereses de los capitales ajenos invertidos en comprar o mejorar el inmueble y los demás gastos de financiación. De la cuota de la hipoteca solo cuenta la parte de intereses: devolver capital no es un gasto. Comparte límite con el gasto siguiente.
2. Reparación y conservación (con límite conjunto)
La misma letra a define qué entra: lo que se hace regularmente para mantener el uso normal del inmueble, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones, y la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. Quedan fuera las cantidades destinadas a ampliación o mejora, que se recuperan con la amortización. El límite es común para intereses y reparaciones: la suma no puede superar, en cada inmueble, los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se deduce en los cuatro años siguientes, respetando cada año ese mismo tope.
3. IBI, tasa de basuras y otros tributos no estatales
El artículo 13.b permite deducir los tributos y recargos no estatales y las tasas y recargos estatales que recaigan sobre el inmueble o sobre sus rendimientos, siempre que no tengan carácter sancionador. El IBI y la tasa municipal de basuras son los dos habituales, y el recibo del ayuntamiento es el justificante.
4. Comunidad de propietarios
La letra c recoge las cantidades devengadas por terceros por servicios personales, como administración, vigilancia o portería. El Manual práctico de Renta incluye aquí de forma expresa las cuotas de la comunidad de propietarios cuando el inmueble está en régimen de propiedad horizontal. Con las derramas hay que mirar para qué son: una obra de conservación no recibe el mismo trato que una mejora del edificio.
5. Formalización del contrato y defensa jurídica
La letra d cubre los gastos de formalizar el arrendamiento y los de defensa jurídica relativos al inmueble o a sus rendimientos. Quien alquila por habitaciones firma varios contratos al año, de modo que la factura de quien te los redacte o revise entra aquí. Si los preparas tú, qué debe llevar está en la guía del contrato de alquiler de habitaciones; la plantilla de contrato de habitación corresponde al modelo anterior a la reforma y está en adaptación.
6. Saldos de dudoso cobro (impagos)
La letra e exige que el impago esté suficientemente justificado y da por cumplido el requisito en dos casos: que el deudor esté en concurso, o que entre tu primera gestión de cobro y el final del periodo impositivo hayan transcurrido más de seis meses sin renovación del crédito. Si cobras la deuda después de haberla deducido, la declaras como ingreso del año en que la cobres. El plazo reducido de tres meses solo se aplicó a los ejercicios 2020 y 2021 (artículo 15 del Real Decreto-ley 35/2020). Por eso importa poder probar la fecha de la primera reclamación.
7. Seguros del inmueble
La letra f admite las primas de los seguros sobre el inmueble: responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga. El seguro de impago de rentas no aparece citado por su nombre en el Reglamento ni en el manual de la Agencia Tributaria; si lo tienes contratado, confirma con tu asesor cómo incluirlo.
8. Suministros que pagues tú como arrendador
La letra g habla de las cantidades destinadas a servicios o suministros. La DGT concreta en la consulta V0537-19 que agua, luz, gas e internet solo son deducibles si los soporta y paga de forma efectiva el arrendador. Si se los repercutes al inquilino, lo que cobras por ese concepto es ingreso y el gasto sigue siendo deducible. Qué suministros puedes cargarle y con qué pacto está en qué gastos se le pueden cargar al inquilino de una habitación, y para calcular cuánto toca a cada uno tienes la calculadora para repartir gastos.
9. Amortización del inmueble y del mobiliario
Según el artículo 14 del Reglamento, la amortización del inmueble es deducible mientras no supere cada año el 3% del mayor de dos valores, el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin contar en ninguno el suelo. Si no conoces el valor del suelo, se calcula prorrateando el coste de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción, que figuran en el recibo del IBI. El manual de ayuda del modelo 100 de Renta 2025 añade que, conforme a la sentencia del Tribunal Supremo 1502/2025, de 20 de noviembre, puedes aplicar un porcentaje de entre el 1% y el 3%, y recuerda que lo amortizado se resta del valor de adquisición cuando vendas.
Los muebles y electrodomésticos cedidos con la habitación se amortizan aparte, con la tabla simplificada: la consulta V0537-19 la resume en un coeficiente máximo del 10% anual y un periodo máximo de 20 años, sobre el coste de adquisición y por los días que haya durado el alquiler.
Descarga la checklist en PDF para imprimir (gratis) para repasar las nueve partidas y sus justificantes antes de la declaración.
Tabla resumen: los 9 gastos de un vistazo
| Gasto | Condición clave | Fuente normativa |
|---|---|---|
| Intereses de la hipoteca | Solo intereses, no capital; límite conjunto con reparaciones | Art. 23.1.a.1.º LIRPF y art. 13.a RIRPF |
| Reparación y conservación | Mantener el uso normal y sustituir elementos; ampliaciones y mejoras no | Art. 23.1.a.1.º LIRPF y art. 13.a RIRPF |
| IBI y tasa de basuras | Tributos, tasas y recargos sin carácter sancionador | Art. 23.1.a.2.º LIRPF y art. 13.b RIRPF |
| Comunidad de propietarios | Servicios de terceros: administración, vigilancia, portería | Art. 23.1.a.4.º LIRPF y art. 13.c RIRPF |
| Formalización del contrato y defensa jurídica | Relativos al inmueble o a sus rendimientos | Art. 13.d RIRPF |
| Saldos de dudoso cobro | Concurso del deudor o más de 6 meses desde la primera gestión de cobro | Art. 23.1.a.3.º LIRPF y art. 13.e RIRPF |
| Seguros | Responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales y análogos | Art. 13.f RIRPF |
| Suministros | Agua, luz, gas e internet pagados por el arrendador | Art. 13.g RIRPF y DGT V0537-19 |
| Amortización | Hasta el 3% de la construcción (sin suelo); mobiliario, máximo 10% | Art. 23.1.b LIRPF y art. 14 RIRPF |
Cómo prorratear los gastos cuando alquilas por habitaciones
La Dirección General de Tributos ha contestado dos veces a propietarios que alquilaban una habitación: en la consulta vinculante V0537-19, de 13 de marzo de 2019 (habitación alquilada 223 días) y en la V1643-25, de 15 de septiembre de 2025 (135 días). El criterio es el mismo en ambas y tiene tres partes:
- Tiempo. Solo se deducen los gastos del periodo en que la habitación estuvo alquilada, y la amortización, por los días que duró el alquiler.
- Parte alquilada. Solo son deducibles los gastos proporcionales que correspondan a la parte de la vivienda que está alquilada.
- Gastos generales. Los que no se pueden individualizar hay que prorratearlos entre la parte alquilada y la que no lo está, y la DGT añade que ese reparto depende de lo pactado entre arrendador y arrendatario.
Las consultas no dan una fórmula ni mencionan los metros cuadrados. Repartir por superficie (los metros de la habitación, con o sin una parte de las zonas comunes, sobre los metros del piso) es el método más extendido porque es objetivo y fácil de justificar, pero es una forma de aplicar el criterio, no un texto de la DGT. Elijas el que elijas, déjalo por escrito y aplícalo igual todos los años.
Ejemplo ilustrativo (cifras inventadas para mostrar el cálculo, con reparto por superficie): piso de 80 m2, habitación de 12 m2 alquilada 300 días del año, IBI de 400 euros. La parte del IBI atribuible a esa habitación sería:
400 x (12 / 80) x (300 / 365) = 400 x 0,15 x 0,822 = 49,32 euros
El cálculo se repite con cada habitación y con cada gasto general (comunidad, seguro, suministros, amortización del inmueble). Con cuatro habitaciones y periodos de ocupación distintos salen cuatro proporciones distintas, y para todas necesitas el mismo dato de partida: los días que estuvo alquilada cada una.
Guarda todas las facturas: sin justificante no hay deducción
El gasto se acredita por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, como recuerda la DGT en la consulta V0537-19 citando el artículo 106 de la Ley General Tributaria, y quien valora esa prueba es la Agencia Tributaria. En la práctica eso significa facturas de reparaciones y suministros, recibos de IBI y comunidad, el certificado del banco con los intereses, las pólizas, los contratos firmados y, para un impago, la reclamación con fecha (un burofax o un correo que puedas acreditar). Del lado de los ingresos, la prueba es el recibo de alquiler de cada habitación.
Después de los gastos viene la reducción
Ingresos menos gastos da el rendimiento neto. Si sale positivo y la habitación es la vivienda del inquilino, sobre ese neto se aplica un porcentaje de reducción que depende de la fecha y las condiciones del contrato; los supuestos, uno por uno, los tienes en la guía de la reducción por alquiler de vivienda aplicada a habitaciones. Dónde se escribe cada cifra en Renta Web y quién está obligado a presentar lo tienes en cómo declarar el alquiler de habitaciones.
El prorrateo es fácil cuando los datos ya están ordenados
Todo lo anterior depende de dos cosas: tener cada justificante guardado y saber cuántos días estuvo alquilada cada habitación. Si lo llevas a mano, el Kit del Casero incluye la hoja de reparto de gastos. Gestión Habitaciones lo hace por ti: guarda las facturas de suministros con su reparto por inquilino, registra los cobros e impagos de cada habitación con sus fechas y te da la ocupación anual para calcular las proporciones. Puedes ver las funcionalidades o crear tu cuenta gratis, sin tarjeta. Y si estás empezando, el resto del proceso está en la guía pilar del alquiler por habitaciones.