Alquilar tu piso por habitaciones genera rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF, y de esos ingresos puedes restar una lista concreta de gastos antes de tributar. La diferencia entre deducir bien y no deducir nada puede suponer cientos de euros al año. El problema es que, al alquilar por habitaciones, casi ningún gasto se deduce entero: hay que prorratearlo. En esta guía tienes los 9 gastos que admite la normativa, la condición clave de cada uno y cómo repartirlos habitación por habitación.
Este artículo es informativo y no sustituye el consejo de un asesor fiscal. Cada situación tiene matices y conviene revisarla con un profesional antes de presentar la declaración.
¿Qué gastos puedo deducir si alquilo mi piso por habitaciones?
Puedes deducir los intereses de la hipoteca, las reparaciones y conservación, el IBI y la tasa de basuras, la comunidad de propietarios, los gastos de formalización del contrato, los impagos que cumplan requisitos, los seguros, los suministros que pagues tú y la amortización del inmueble y del mobiliario. Los gastos comunes se prorratean por superficie y días alquilados.
La lista está en el artículo 23.1 de la Ley del IRPF y se desarrolla en los artículos 13 y 14 del Reglamento del IRPF. La Agencia Tributaria la resume en su manual de Renta sobre gastos deducibles. Vamos uno a uno.
Los 9 gastos deducibles, uno a uno
1. Intereses de la hipoteca y de la financiación de mejoras
Son deducibles los intereses de los préstamos invertidos en comprar el inmueble o en mejorarlo. Ojo: solo la parte de intereses de la cuota, nunca la parte que amortiza capital. Si pediste financiación para reformar el piso antes de alquilarlo por habitaciones, esos intereses también entran. Comparte límite con el gasto siguiente, así que sigue leyendo.
2. Reparación y conservación (con límite conjunto)
Son deducibles los gastos para mantener el uso normal del piso: pintado, revoco, arreglo de instalaciones y también la sustitución de elementos como la calefacción, el ascensor o las puertas de seguridad. No lo son las ampliaciones ni las mejoras, que se recuperan por la vía de la amortización. Regla crítica: la suma de intereses (gasto 1) y reparaciones (gasto 2) no puede superar los ingresos íntegros del inmueble ese año. El exceso no se pierde: se deduce en los 4 años siguientes, con el mismo límite anual.
3. IBI, tasa de basuras y otros tributos no estatales
El IBI y la tasa de basuras son deducibles, igual que otros tributos y recargos no estatales, y las tasas estatales siempre que no tengan carácter sancionador. Es de los gastos más fáciles de justificar: el recibo anual del ayuntamiento es tu prueba.
4. Comunidad de propietarios
Las cuotas de la comunidad son deducibles como servicios prestados por terceros: administración, portería, vigilancia, jardinería y similares. Si la comunidad aprueba derramas, revisa su naturaleza con tu asesor, porque no es lo mismo una obra de conservación que una mejora del edificio.
5. Formalización del contrato y defensa jurídica
Son deducibles los gastos de formalizar el alquiler (por ejemplo, la redacción del contrato por un profesional) y los de defensa jurídica relativos al inmueble, su rendimiento o los inquilinos. Al alquilar por habitaciones firmas más contratos que un casero tradicional, así que este gasto se repite varias veces al año: guarda cada factura.
6. Saldos de dudoso cobro (impagos)
Un impago es deducible en dos supuestos: que el inquilino esté en situación de concurso, o que hayan pasado más de 6 meses entre tu primera gestión de cobro y el final del año fiscal sin que hayas renovado el crédito. Si más adelante cobras esa deuda, se computa como ingreso del año en que la cobres. Importante: el plazo reducido de 3 meses fue una medida temporal de los ejercicios 2020 y 2021 por la COVID; hoy el plazo vigente es de 6 meses. Por eso conviene documentar la fecha exacta de la primera reclamación.
7. Seguros del inmueble
Las primas de los seguros sobre el piso son deducibles: responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales y, si lo tienes contratado, el seguro de impago de rentas. En un piso por habitaciones el seguro de impago suele contratarse por contrato o no existir, pero el seguro de hogar del inmueble entra igualmente.
8. Suministros que pagues tú como arrendador
La luz, el agua, el gas y el internet son deducibles siempre que los pague el arrendador y no el inquilino. En el alquiler por habitaciones es el escenario habitual: tú pagas los suministros y los repercutes (o no) en la renta. Si repercutes los suministros al inquilino, recuerda que lo cobrado computa como ingreso; el gasto se deduce por su parte.
9. Amortización del inmueble y del mobiliario
Cada año puedes deducir el 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición satisfecho de la construcción o el valor catastral de la construcción, excluyendo en ambos casos el valor del suelo, porque el suelo no se amortiza. Si no conoces el valor del suelo, se prorratea el coste de adquisición según la proporción entre los valores catastrales del suelo y de la construcción. El mobiliario cedido con la vivienda (camas, armarios, electrodomésticos) se amortiza aparte, al 10% anual según la tabla simplificada. En pisos por habitaciones, donde amueblas todas las estancias, esta partida suma más de lo que parece.
Descarga la checklist de gastos deducibles del casero en PDF (gratis) y repásala antes de la declaración para no dejarte ninguna partida.
Tabla resumen: los 9 gastos de un vistazo
| Gasto | Condición clave | Fuente normativa |
|---|---|---|
| Intereses de la hipoteca | Solo intereses, no capital; límite conjunto con reparaciones | Art. 23.1 LIRPF y art. 13 RIRPF |
| Reparación y conservación | Mantener el uso normal; mejoras y ampliaciones no (van por amortización) | Art. 23.1 LIRPF y art. 13 RIRPF |
| IBI y tasa de basuras | Tributos no estatales; tasas estatales solo si no son sancionadoras | Art. 23.1 LIRPF y art. 13 RIRPF |
| Comunidad de propietarios | Servicios de terceros: administración, portería, vigilancia | Art. 23.1 LIRPF y art. 13 RIRPF |
| Formalización del contrato y defensa jurídica | Relacionados con el inmueble, su rendimiento o los inquilinos | Art. 23.1 LIRPF y art. 13 RIRPF |
| Saldos de dudoso cobro | Concurso del deudor o más de 6 meses desde la primera gestión de cobro | Art. 23.1 LIRPF y art. 13 RIRPF |
| Seguros | Responsabilidad civil, incendio, robo, impago de rentas | Art. 23.1 LIRPF y art. 13 RIRPF |
| Suministros | Luz, agua, gas e internet pagados por el arrendador | Art. 23.1 LIRPF y art. 13 RIRPF |
| Amortización | 3% construcción (excluido suelo) sobre el mayor valor; mobiliario al 10% | Art. 23.1 LIRPF y art. 14 RIRPF |
Cómo prorratear los gastos cuando alquilas por habitaciones
Aquí está la diferencia real con el alquiler de vivienda completa. La Dirección General de Tributos ha fijado el criterio en consultas vinculantes como la V0537-19, de 13 de marzo de 2019, y lo ha reiterado en la V1643-25, de 15 de septiembre de 2025: los gastos comunes del piso se deducen en la proporción que representa la superficie arrendada sobre la superficie total, y además en proporción a los días del año en que cada habitación estuvo alquilada. Los gastos que correspondan exclusivamente a una habitación alquilada (por ejemplo, reparar su ventana o amortizar su mobiliario) se deducen al 100%.
Sobre esa base, muchas asesorías aplican una metodología razonable para repartir la superficie: asignar a cada habitación sus metros más una parte proporcional de las zonas comunes (cocina, salón, baños, pasillo). Es una forma práctica de concretar la proporción de superficie arrendada; no es una fórmula literal de las consultas, así que documenta bien el criterio que uses y aplícalo de forma consistente todos los años.
Ejemplo ilustrativo (números inventados para mostrar el cálculo): imagina un piso de 80 m2, una habitación de 12 m2 alquilada 300 días del año y un IBI de 400 euros. La parte deducible del IBI por esa habitación sería:
400 x (12 / 80) x (300 / 365) = 400 x 0,15 x 0,822 = 49,32 euros
Repite el cálculo con cada habitación y cada gasto común (comunidad, seguro, suministros, amortización del inmueble) y suma. Si tienes 4 habitaciones alquiladas con periodos distintos, tendrás 4 proporciones distintas. Es exactamente el tipo de cálculo que se vuelve inmanejable en una hoja suelta y trivial si llevas el registro de ocupación por habitación al día.
Guarda todas las facturas: sin justificante no hay deducción
La deducción se prueba con documentación. Hacienda puede pedirte facturas de reparaciones, recibos de IBI y comunidad, extractos con los intereses de la hipoteca, pólizas de seguro, facturas de suministros, contratos firmados y el rastro de las gestiones de cobro de un impago (burofax, correos, requerimientos con fecha). Sin ese soporte, el gasto cae en una comprobación. Acostúmbrate a archivar cada justificante en el momento, no en abril del año siguiente.
Después de los gastos viene la reducción (y ahí se juega mucho)
Los gastos deducibles se restan de los ingresos íntegros para obtener el rendimiento neto. Sobre ese rendimiento neto, si procede, se aplica la reducción del 50 al 90% por alquiler de vivienda. El orden importa: primero gastos, después reducción. Si quieres ver el proceso completo casilla a casilla, tienes la guía de cómo declarar el alquiler por habitaciones en el IRPF.
El prorrateo es fácil cuando los datos ya están ordenados
Todo lo anterior depende de dos cosas: tener cada factura guardada y saber cuántos días estuvo alquilada cada habitación. Gestión Habitaciones hace justo eso: guarda las facturas de suministros con su reparto por inquilino, registra el histórico de cobros e impagos por habitación con sus fechas y te deja la ocupación anual lista para calcular proporciones. Es, literalmente, la documentación que pide Hacienda. Echa un vistazo a las funcionalidades o pruébalo gratis, sin tarjeta, y llega a la próxima declaración con los deberes hechos.