Si alquilas un piso o sus habitaciones en Cataluña, tienes dos meses desde la firma para depositar la fianza en el Institut Català del Sòl (Incasòl). Se hace con el Modelo 2, casi siempre por internet, y en vivienda se deposita una mensualidad de renta. Desde el 14 de julio de 2026 la ley catalana lo exige también, de forma expresa, en los contratos por habitaciones. Si llegas tarde hay recargo; cuando el contrato termina, recuperas el dinero con el Modelo 3.
Información práctica consultada el 24 de octubre de 2026 en la web del Incasòl y en el texto consolidado de la Ley 13/1996. No es asesoramiento jurídico: los trámites y las normas cambian, así que comprueba la página oficial el día que vayas a presentar el modelo.
Esta guía trata solo del depósito en el Incasòl. Cuánto puedes cobrar de fianza y de garantía adicional está en cuánto cobrar de fianza en una habitación, y cómo liquidarla con el inquilino cuando se va, en la devolución de la fianza de una habitación.
Qué es la fianza del Incasòl y de dónde sale la obligación
La disposición adicional tercera de la LAU permite que cada comunidad autónoma obligue a los arrendadores a depositar la fianza en un organismo público. Cataluña lo hace desde hace años con la Ley 13/1996, de 29 de julio, del registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas, y el organismo que las guarda es el Incasòl, a través de su servicio de fianzas de alquileres.
El artículo 3.1 de esa ley, en su versión vigente, obliga a «los arrendadores, subarrendadores o cedentes de fincas urbanas, tanto las destinadas a vivienda como las destinadas a otros usos» a depositar en el Incasòl la fianza en metálico del artículo 36.1 de la LAU «en el plazo de dos meses a contar de la formalización del contrato». Al depositarla, el contrato queda además inscrito en el registro de fianzas.
Dicho en corto: el inquilino te entrega la fianza a ti, tú la ingresas en el Incasòl, y al final el Incasòl te la devuelve para que tú hagas la liquidación con el inquilino.
Habitaciones: obligatorio desde el 14 de julio de 2026
Esto es lo que más ha cambiado este año y lo que más dudas genera en un piso por habitaciones.
La Ley catalana 11/2026, de 9 de julio, de medidas fiscales, modificó los artículos 2.1 y 3.1 de la Ley 13/1996. Según el texto consolidado que publica el propio Incasòl, el artículo 3.1 dice ahora que «el arrendamiento de vivienda por habitaciones o cesión de uso o cualquier otra clase de fragmentación física o contractual del uso residencial de una vivienda no excluye la obligación de depósito de la fianza». Ese texto consolidado figura con vigencia desde el 14 de julio de 2026, y las preguntas frecuentes del Incasòl (actualizadas el 21 de julio de 2026) lo concretan: en los contratos por habitaciones «firmados a partir del 14 de julio de 2026, es obligatorio el depósito de la fianza legal».
Dos ideas prácticas:
- No depende del decreto estatal. El Real Decreto-ley 29/2026, que desde el 8 de octubre de 2026 mete la habitación en la LAU, sigue pendiente de convalidación en el Congreso a 24 de octubre de 2026 (lo explicamos en la nueva ley de alquiler de habitaciones). Pase lo que pase con él, en Cataluña la obligación de depositar la fianza de una habitación la impone la ley catalana desde julio.
- Contratos de habitación anteriores al 14 de julio. El Incasòl fija esa fecha para la obligación expresa. Si tienes contratos de habitación firmados antes y nunca depositaste su fianza, pregunta al Incasòl cómo los trata antes de dar nada por hecho, y piensa que cualquier contrato nuevo o renovado desde julio ya entra.
Cuánto se deposita
| Tipo de contrato | Fianza que se deposita | Fuente |
|---|---|---|
| Vivienda habitual del inquilino | 1 mensualidad | Art. 36.1 LAU; página de depósito del Incasòl |
| Vivienda por habitaciones o cesión de uso | 1 mensualidad | Preguntas frecuentes del Incasòl, 7a |
| Vivienda alquilada a una persona jurídica (una empresa) | 2 mensualidades | Preguntas frecuentes del Incasòl, 7b |
| Uso distinto de vivienda (local, oficina) y vivienda que no es domicilio habitual del inquilino | 2 mensualidades | Art. 36.1 LAU; página de depósito del Incasòl |
| Temporada de menos de un año (recreativo, vacacional, ocio) | Proporcional a la duración, con base de 2 mensualidades por año | Art. 3.2 Ley 13/1996; preguntas frecuentes, 7c |
Ojo con la cuarta fila: la página de depósito trata como uso distinto la vivienda que no es domicilio habitual, pero las preguntas frecuentes (7a) fijan una mensualidad para el arrendamiento temporal por motivos laborales, profesionales, de estudios o de asistencia médica. Si tu contrato es de ese tipo, confírmalo con el Incasòl antes de presentar el Modelo 2.
El ejemplo oficial del último caso: un contrato de 3 meses a 600 euros al mes deposita 300 euros. En un piso de habitaciones normal, con contratos de vivienda, lo habitual es la primera fila: la renta de esa habitación. Si la habitación sale a 450 euros, depositas 450; si la de al lado sale a 380, depositas 380. Cada contrato es un depósito distinto, y el Incasòl no permite compensar fianzas entre contratos (preguntas frecuentes, 12).
¿Y la garantía adicional que muchos caseros piden además de la fianza? La ley obliga a depositar «la fianza en metálico» del artículo 36.1, y su artículo 13 permite pactar otras garantías adicionales sin perjuicio de ese depósito. No hemos encontrado una frase oficial que diga expresamente qué ocurre con la garantía adicional, así que lo prudente es separarla en el contrato con su propio nombre y, si tienes dudas, preguntarlo al Incasòl antes de presentar el modelo.
Cómo depositar la fianza en el Incasòl, paso a paso
El trámite está descrito en la página de depósito de fianzas del Incasòl. En la práctica son cinco pasos:
- Ten a mano la documentación. El contrato firmado con sus anexos, la referencia catastral del piso y, según el caso, el informe SERPAVI (contratos de vivienda habitual desde el 26 de marzo de 2026), el documento que acredite la finalidad (contratos de vivienda temporal desde el 1 de enero de 2026) o una nota simple de menos de tres meses si hay subrogación del arrendador. Si el contrato está en otra lengua, su traducción al catalán o al castellano. Las preguntas frecuentes (8) añaden que en el Registro de fianzas deben constar los datos del certificado de eficiencia energética y de la cédula de habitabilidad, que se recogen al hacer el depósito.
- Identifícate en el aplicativo de fianzas. Entra en los trámites en línea, pulsa «Nuevo trámite» y elige el depósito de fianzas. Si eres un particular, vale el idCAT Mòbil, Cl@ve PIN, Cl@ve Permanente, el DNI electrónico o un certificado digital (página de identificación digital). Las personas jurídicas solo pueden hacerlo por vía electrónica. También puede hacerlo un tercero en tu nombre, identificándose él.
- Rellena el Modelo 2. Es el «Modelo 2, Depósito de fianza». Al generarlo obtienes un número de control (NC): guárdalo, te lo pedirán para la devolución y para cualquier cambio.
- Paga. Por internet, con la banca en línea de CaixaBank, Sabadell o BBVA o con tarjeta; también en cajeros de esas entidades o en efectivo en oficinas de Sabadell o BBVA. Quien no está obligado a la vía electrónica puede ir a una Cámara de la Propiedad Urbana (solo efectivo), a una oficina de atención ciudadana de la Generalitat o al Incasòl con cita previa.
- Espera la inscripción. El Incasòl inscribe el contrato en unos 15 días desde el ingreso y comunica el número de registro por correo.
Un detalle que se olvida: la Ley 13/1996 (artículo 5) obliga a entregar al inquilino una copia del justificante del depósito, y no hacerlo es una infracción leve (artículo 8). Mándaselo por email el mismo día que lo tengas y guarda otra copia junto al contrato.
Régimen general o régimen de concierto
Lo anterior es el régimen general: un depósito por contrato. Existe también un régimen de concierto, en el que en lugar de depositar contrato a contrato se presentan liquidaciones periódicas. Según el documento de modalidades de concierto del Incasòl, un propietario puede acogerse si dispone de 25 contratos de arrendamiento, y un administrador de fincas si gestiona un mínimo de 100 viviendas o locales. Las liquidaciones son periódicas: la portada del Incasòl indicaba el 24 de octubre de 2026 que la liquidación ordinaria del tercer trimestre de 2026 en régimen de concierto se puede presentar del 1 de octubre al 2 de noviembre.
Con uno o dos pisos de habitaciones no llegas a 25 contratos, así que lo normal es el régimen general.
Qué pasa si depositas tarde o no depositas
El artículo 12 bis de la Ley 13/1996 fija recargos cuando regularizas por tu cuenta, sin requerimiento previo de la inspección. Las preguntas frecuentes del Incasòl los resumen así:
| Retraso | Recargo sobre la fianza |
|---|---|
| Hasta 3 meses | 5 % |
| De 3 a 6 meses | 10 % |
| De 6 a 12 meses | 15 % |
| Más de 12 meses | 20 % más intereses de demora |
El recargo, sin contar intereses, no puede superar los 1.500 euros. Según el texto consolidado de la ley, si regularizas después de un requerimiento de la inspección el recargo es del 25 % (más intereses de demora si el retraso supera los 12 meses), con el mismo tope.
Si no la depositas, el artículo 8 lo califica como infracción grave («la falta de depósito de la fianza o de las actualizaciones»), y el artículo 9 la sanciona con una multa del 35 al 75 % del importe de las fianzas no depositadas. Depositar fuera de plazo es infracción leve, salvo que regularices con el recargo del artículo 12 bis, y las leves llegan hasta el 35 % con un máximo de 3.000 euros.
Echa cuentas con una habitación de 450 euros: tres meses tarde son 22,50 euros de recargo. No depositarla nunca puede costarte entre 157,50 y 337,50 euros de multa solo por esa habitación. Con cuatro habitaciones, multiplica.
Cómo recuperar la fianza del Incasòl al acabar el contrato
Según la página de devolución de fianzas, la pide el arrendador (o su representante) una vez extinguido el contrato, que es el día en que el inquilino deja libre la habitación. Se hace con el Modelo 3, Devolución de fianza, desde los mismos trámites en línea, y necesitas:
- El documento de extinción del contrato firmado por las dos partes, o uno que acredite que recuperaste la posesión (un nuevo contrato, la entrega de llaves, una sentencia). Si no tienes ninguno, una declaración responsable. Un buen documento de entrega de llaves te sirve aquí.
- Un documento de titularidad de la cuenta bancaria: certificado bancario, primera página de la libreta o contrato de apertura (no valen capturas de pantalla ni extractos).
- El número de control (NC) o el número de registro del depósito.
El Incasòl tiene 21 días hábiles para devolverla. Si tarda más, aplica el interés legal al importe de la fianza, salvo que la pidieras fuera de plazo (8 días después de acabar el contrato) o con documentación incorrecta. Por eso conviene presentar el Modelo 3 la misma semana en que el inquilino se va.
Ojo con los plazos, porque son dos y no se esperan entre sí. Tú tienes un mes desde que el inquilino te entrega las llaves para restituirle la fianza (artículo 36.4 de la LAU); pasado ese mes devenga interés legal. Si el Incasòl tarda, ese retraso no te libra frente al inquilino. Muchos caseros adelantan la devolución de su bolsillo y luego cobran del Incasòl.
Actualizar la fianza, cambiar de titular y consultar el depósito
- Actualización. Si la renta de un contrato vigente sube o baja y procede ajustar la fianza (pasados cinco años, siete si el arrendador es persona jurídica, o cuando lo hayáis pactado), se presenta el Modelo 2 de actualización con el documento que lo justifica, en los dos meses siguientes (página de actualización; artículo 3.3 de la Ley 13/1996). No actualizarla cuando toca también es infracción grave.
- Cambio de titularidad. Si vendes o heredas el piso, se envía una nota simple con el nuevo propietario, su NIF o NIE y dirección y el NC o número de registro (preguntas frecuentes, 11).
- Consulta. Puedes ver el estado del trámite en el aplicativo o pedir un certificado informativo (preguntas frecuentes, 3 y 15).
Contacto oficial según la página de contacto del Incasòl: teléfono 932 286 000 y correo incasol.fiances@gencat.cat; oficina en la calle Còrsega 273, Barcelona, con cita previa. La portada del Incasòl avisa de correos fraudulentos que suplantan al organismo: desconfía de cualquier email que te pida pagar una fianza por un enlace que no sea de gencat.cat.
Los errores que más vemos en pisos por habitaciones
Pensar que las habitaciones no se depositan
Era una duda razonable hasta julio de 2026. Para los contratos firmados desde el 14 de julio de 2026, la ley catalana lo dice expresamente.
Contar los dos meses desde la entrada y no desde la firma
El plazo corre desde la fecha de firma del contrato. Si firmas el 20 de septiembre y el inquilino entra el 1 de octubre, cuenta desde el 20 de septiembre.
Mezclar fianza, garantía y primer mes
Si en el recibo pone «900 euros de fianza» cuando 450 eran la renta del primer mes, el Modelo 2 y la liquidación final no cuadrarán. Desglosa cada concepto desde el primer día.
Perder el número de control
Sin el NC o el número de registro, pedir la devolución se complica. Guárdalo en la ficha del inquilino.
Pedir la devolución semanas después
Si presentas el Modelo 3 más de 8 días después del fin del contrato, pierdes el interés legal en caso de retraso del Incasòl, y mientras tanto tu mes frente al inquilino sigue corriendo.
Llevar las fianzas de todo el piso sin perder la cuenta
Con cuatro o cinco habitaciones y rotación cada curso, en un año pasan por tus manos varias fianzas de importes distintos, cada una con su fecha de firma, su plazo de dos meses, su NC y, al final, su liquidación. Si el único registro es el extracto del banco, el día que alguien se va reconstruyes la historia a mano.
En Gestión Habitaciones registras la fianza de cada inquilino con lo que te ha pagado (también si la paga en dos veces), anotas en su ficha lo que quieras recordar, como el NC del Incasòl, y cuando se marcha preparas la liquidación con el desglose de lo que descuentas y lo que devuelves; el panel te avisa de las fianzas pendientes de devolver. El plan gratuito cubre un piso con hasta cuatro habitaciones y no pide tarjeta: si vas a depositar la próxima fianza en el Incasòl, crea tu cuenta gratis y apunta ahí el importe y el número de control el mismo día. Si tu piso está en Madrid, el trámite equivalente está en el depósito de la fianza en la Comunidad de Madrid.