Que un inquilino deje de pagar el alquiler es el escenario que todo casero teme, y en el alquiler por habitaciones, con más rotación y perfiles muy distintos, pasa. La buena noticia es que tienes herramientas para actuar; la mala es que el proceso judicial en España es lento y conviene hacer las cosas en el orden correcto desde el minuto uno. Esta guía cubre qué hacer si un inquilino no paga el alquiler, paso a paso, y cómo reducir el riesgo de que vuelva a ocurrir.

Nota: este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Un procedimiento de desahucio debe llevarlo un profesional; aquí te explicamos el mapa para que sepas por dónde vas.

Antes de nada, una distinción: no es lo mismo que el inquilino no pague los gastos de suministros que no pague la renta. El impago de la renta es más grave y es causa directa de resolución del contrato. Si tu problema es el reparto de luz, agua o internet, lo tratamos en la guía de qué hacer cuando un inquilino no paga los gastos. Aquí nos centramos en la renta.

Paso 1: recordatorio y confirmar que es un impago real

Antes de escalar, descarta el despiste. Un mensaje claro recordando el importe, el concepto y la fecha resuelve la mayoría de los retrasos de buena fe. Dale un margen corto y deja constancia escrita de ese primer aviso. Si a los pocos días sigue sin pagar y sin dar explicaciones, deja de tratarlo como un olvido y pasa al requerimiento formal.

Paso 2: requerimiento por burofax (el paso que no debes saltarte)

El siguiente paso es un requerimiento fehaciente de pago, y la forma habitual es el burofax con acuse de recibo y certificado de texto. En él reclamas la cantidad debida, das un plazo para pagar y adviertes de que, en su defecto, iniciarás las acciones legales para resolver el contrato y reclamar las rentas.

Aquí hay un detalle jurídico que mucha gente desconoce y que puede marcar la diferencia: reclamar el pago por burofax antes de presentar la demanda impide que el inquilino recurra a la enervación. La enervación es la posibilidad de pagar lo debido tras recibir la demanda (dentro del plazo legal) para paralizar el desahucio, y solo puede usarse una vez. Pero si ya le habías requerido formalmente el pago antes de demandar, pierde esa opción. Es decir: el burofax no es solo dejar constancia, es cerrar una salida al moroso.

Paso 3: el intento de conciliación previo (obligatorio desde 2025)

Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, antes de presentar una demanda de este tipo es obligatorio acreditar un intento previo de solución extrajudicial mediante alguno de los llamados MASC (medios adecuados de solución de controversias): mediación, conciliación, negociación asistida u oferta vinculante, entre otros. Si no lo acreditas, el juzgado no admitirá la demanda a trámite. No es un simple trámite que puedas ignorar: es un requisito de admisión, así que tu abogado lo preparará antes de acudir al juzgado.

Paso 4: demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas

Si tras el requerimiento y el intento de conciliación el inquilino sigue sin pagar, toca la vía judicial. En una misma demanda se pueden acumular:

  • La resolución del contrato por incumplimiento.
  • El desalojo del inquilino (lanzamiento).
  • La reclamación de las rentas vencidas y las que se sigan devengando hasta la entrega de las llaves.
  • Los intereses de demora y, si procede, las costas.

En el alquiler por habitaciones, que se rige por el Código Civil, el desahucio por impago se apoya en el artículo 1569.2ª del Código Civil, y el procedimiento se tramita como juicio verbal (artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Basta el impago de una sola mensualidad para poder iniciarlo; no hace falta esperar a acumular varias.

Cuánto tarda de verdad

Conviene ser realista: aunque el juicio verbal es de los procedimientos más ágiles, entre la conciliación previa, la presentación, la admisión, la posible oposición del inquilino y el señalamiento del lanzamiento, lo habitual es que un desahucio por impago tarde varios meses, y puede alargarse más si concurren situaciones de vulnerabilidad que obliguen a trámites adicionales. Cada mes que pasa es renta que no cobras, por eso el objetivo no es solo ganar el juicio, sino reaccionar rápido desde el primer impago y, sobre todo, prevenir.

Prevención: lo que de verdad te protege

Como el proceso es lento y costoso, el mejor plan es que no llegues a él. Cuatro medidas que reducen mucho el riesgo:

  • Filtra la solvencia antes de firmar: pide nóminas o justificantes de ingresos y contrato de trabajo. Un buen filtro de entrada evita la mayoría de los impagos. En el alquiler por habitaciones es fácil pedir la documentación en el momento del alta.
  • Fianza y garantía adicional: además de la fianza, puedes pactar por escrito una garantía adicional (un mes extra de depósito) que te dé colchón ante el primer impago.
  • Seguro de impago de alquiler: por un porcentaje de la renta, la aseguradora te cubre las mensualidades impagadas y suele asumir la gestión jurídica del desahucio. Para alquileres por habitaciones conviene confirmar que la póliza admite esta modalidad.
  • Contrato claro y cobros al día: un contrato que fije bien la renta, la fecha de pago y las consecuencias del impago, y un control de cobros que te avise en cuanto alguien se retrasa, te permiten actuar el día 6, no el día 40.

Detecta el impago el día 6, no el día 40

La diferencia entre un susto y un problema serio está en la reacción. Con varias habitaciones y varias transferencias al mes, es fácil que un impago pase desapercibido hasta que se acumulan dos. Gestión Habitaciones lleva el control de cobros por habitación y te muestra de un vistazo quién ha pagado y quién no cada mes, con el historial documentado por si tienes que reclamar. No sustituye a tu abogado, pero te da la prueba ordenada y la reacción temprana que marcan la diferencia.

Ver cómo funciona el control de cobros o probar gratis, sin tarjeta.