Inquilino que no paga el alquiler: qué hacer paso a paso

Que un inquilino deje de pagar el alquiler es el escenario que todo casero teme, y en el alquiler por habitaciones, con más rotación y perfiles muy distintos, pasa. La buena noticia es que tienes herramientas para actuar; la mala es que el proceso judicial no es inmediato y conviene hacer las cosas en el orden correcto desde el minuto uno. Esta guía cubre qué hacer si un inquilino no paga el alquiler, paso a paso, y cómo reducir el riesgo de que vuelva a ocurrir.

Nota: este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Un procedimiento de desahucio debe llevarlo un profesional; aquí te explicamos el mapa para que sepas por dónde vas.

Antes de nada, una distinción: no es lo mismo que el inquilino no pague los gastos de suministros que no pague la renta. Esta guía trata solo el impago de la renta: requerimiento, intento extrajudicial y desahucio. Si tu problema es el reparto de luz, agua o internet, el camino es otro (aviso, requerimiento, descuento de la fianza o reclamación de cantidad) y lo tratamos en la guía de qué hacer cuando un inquilino no paga los gastos. Aquí nos centramos en la renta.

Paso 1: recordatorio y confirmar que es un impago real

Antes de escalar, descarta el despiste. Un mensaje claro recordando el importe, el concepto y la fecha resuelve la mayoría de los retrasos de buena fe. Dale un margen corto y deja constancia escrita de ese primer aviso. Si a los pocos días sigue sin pagar y sin dar explicaciones, deja de tratarlo como un olvido y pasa al requerimiento formal.

Paso 2: requerimiento por burofax (el paso que no debes saltarte)

El siguiente paso es un requerimiento fehaciente de pago, y la forma habitual es el burofax con acuse de recibo y certificado de texto. En él reclamas la cantidad debida, das un plazo para pagar y adviertes de que, en su defecto, iniciarás las acciones legales para resolver el contrato y reclamar las rentas.

Aquí hay un detalle jurídico que puede marcar la diferencia: la enervación. El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al inquilino demandado terminar el proceso de desahucio si paga al arrendador, o pone a su disposición en el juzgado o ante notario, lo reclamado en la demanda y lo que deba en ese momento, dentro del plazo que le da el requerimiento del juzgado. Es la enervación ordinaria, y la ley la excluye en dos casos:

• "Cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador". Es decir, quien ya enervó una vez no puede repetir, salvo que el impago de aquella ocasión fuera culpa tuya.
• "Cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".

Por eso el burofax no es solo dejar constancia: enviado a tiempo, y esperando esos 30 días antes de demandar, cierra la enervación ordinaria. No cierra la extraordinaria, que es nueva.

Un cambio reciente que debes conocer: el Real Decreto-ley 29/2026 (artículo 5) ha añadido un apartado 6 a ese artículo 22: la enervación extraordinaria. Se aplica a los desahucios por falta de pago cuando se acredite que el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica. Funciona así:

• Acreditada la vulnerabilidad, se comunica a la Administración competente, que dispone de "un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación" para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, si no la ofrece, pagarte o consignar en el juzgado todo lo reclamado, lo devengado hasta ese momento y las costas.
• Durante ese plazo quedan suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.
• Si la Administración paga o consigna dentro del plazo, se declara enervada la acción, el procedimiento termina y el contrato sigue vigente.
• Si pasan los dos meses sin alternativa habitacional y sin pago, la Administración "quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, y no habrá lugar para el lanzamiento, manteniéndose vigente el contrato de arrendamiento hasta su expiración en tanto se mantenga la situación de vulnerabilidad económica". Dicho en claro: la deuda pasa a reclamarse a la Administración, pero al inquilino no se le desaloja y el contrato continúa mientras siga siendo vulnerable.
• Esta enervación "podrá producirse aunque el arrendador haya efectuado el requerimiento fehaciente de pago", es independiente de la ordinaria y "no computará como enervación anterior": el inquilino conserva la posibilidad de enervar más adelante por la vía del apartado 4.

A 9 de octubre de 2026 la norma está en vigor, pero pendiente de que el Congreso la convalide o la derogue (el real decreto-ley anterior con el mismo título fue derogado el 2 de octubre), así que pide a tu abogado que confirme el texto vigente antes de dar ningún paso. El resto de cambios de esa norma para el alquiler de habitaciones están en la nueva ley del alquiler de habitaciones de 2026.

Paso 3: el intento de solución extrajudicial previo (requisito para demandar)

El artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 establece que, en el orden civil, para que la demanda sea admisible hay que acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias (MASC): mediación, conciliación, opinión neutral de una persona experta independiente, oferta vinculante confidencial o negociación directa entre las partes o entre sus abogados. No hace falta que sea una conciliación: la ley da por cumplido el requisito con cualquiera de esos medios, también cuando la negociación la llevan directamente las partes. El desahucio por falta de pago no figura entre las materias que el apartado 2 de ese artículo exceptúa. Si la demanda no deja constancia de ese intento, el juzgado no la admite (artículo 403.2 de la LEC), así que acuerda con tu abogado qué medio usar y cómo dejarlo documentado antes de acudir al juzgado.

Ese intento no tiene por qué ser un trámite vacío. Si el inquilino acepta marcharse y pactáis un calendario para la deuda, dejadlo firmado: tienes el texto en el modelo de rescisión del contrato de alquiler de habitación, en su versión de mutuo acuerdo.

Paso 4: demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas

Si tras el requerimiento y el intento de solución extrajudicial el inquilino sigue sin pagar, toca la vía judicial. En una misma demanda se pueden acumular:

• La resolución del contrato por incumplimiento.
• El desalojo del inquilino (lanzamiento).
• La reclamación de las rentas vencidas y las que se sigan devengando hasta la entrega de las llaves.
• Los intereses de demora y, si procede, las costas.

La causa de resolución depende de la ley que rija tu contrato. En los contratos de habitación firmados desde el 8 de octubre de 2026, que el artículo 2 de la LAU incluye expresamente (con la cautela sobre el real decreto-ley ya comentada), es la "falta de pago de la renta" del artículo 27.2.a de la LAU. En los anteriores, a los que el criterio mayoritario, no unánime, era aplicar el Código Civil, es la "falta de pago en el precio convenido" del artículo 1569 del Código Civil. En ambos casos el procedimiento es el juicio verbal, cualquiera que sea la cuantía (artículo 250.1.1º de la LEC), y la reclamación de las rentas se acumula a la del desahucio (artículo 437.4.3ª). Ninguno de esos preceptos exige acumular varias mensualidades: el impago de una sola ya es incumplimiento. Ese juicio verbal lo es por razón de la materia, no de la cuantía, así que necesitas abogado y procurador aunque la deuda sea pequeña (artículos 23 y 31 de la LEC).

Sobre los contratos anteriores: los contratos de habitación firmados antes siguen con su régimen mientras dure el plazo pactado. Si después del 8 de octubre de 2026 se prorrogan, se renuevan, se modifican o continúan por tácita reconducción, lo prudente es tratarlos como contratos nuevos sujetos a la LAU; la norma no lo aclara. Los firmados el 1 o el 2 de octubre de 2026 lo fueron con el Real Decreto-ley 26/2026 en vigor (derogado ese día 2), que ya incluía la habitación en el artículo 2; qué régimen conservan tampoco lo aclara la norma.

Cuánto tarda y de qué depende

La ley no fija una duración para el desahucio y no vamos a darte una cifra que no podamos respaldar: depende del juzgado, de si el inquilino se opone y de si se acredita una situación de vulnerabilidad económica. Lo que sí está escrito es el recorrido: intento de solución extrajudicial, presentación, admisión, requerimiento al inquilino, posible oposición y, si procede, lanzamiento. Y lo que añade el artículo 22.6 de la LEC en su redacción actual (real decreto-ley pendiente de convalidación): si el inquilino es vulnerable, el procedimiento se suspende hasta dos meses y, si la Administración no ofrece alternativa ni paga, no hay lanzamiento y el contrato sigue vigente mientras dure la vulnerabilidad, con la Administración como deudora. Pregunta a tu abogado por los tiempos de tu partido judicial. Cada mes que pasa es renta que no cobras, por eso el objetivo no es solo ganar el juicio, sino reaccionar rápido desde el primer impago y, sobre todo, prevenir.

Prevención: lo que de verdad te protege

Como el proceso no es inmediato y exige abogado y procurador, el mejor plan es que no llegues a él. Cuatro medidas que reducen mucho el riesgo:

• Filtra la solvencia antes de firmar: pide nóminas o justificantes de ingresos y contrato de trabajo. Un buen filtro de entrada evita la mayoría de los impagos. En el alquiler por habitaciones es fácil pedir la documentación en el momento del alta.
• Fianza y garantía adicional: además de la fianza, puedes pactar por escrito una garantía adicional. En los contratos sujetos a la LAU, el artículo 36.5 la limita a dos mensualidades de renta en los contratos de hasta cinco años de duración (siete si el arrendador es persona jurídica), y a una en los arrendamientos temporales.
• Seguro de impago de alquiler: puedes contratarlo tú como arrendador; lo que el artículo 36.5 de la LAU prohíbe es exigir al inquilino que lo contrate. Antes de firmar la póliza, confirma que admite el alquiler por habitaciones y qué mensualidades y gastos jurídicos cubre.
• Contrato claro y cobros al día: un contrato que fije bien la renta, la fecha de pago y las consecuencias del impago, y un control de cobros que te avise en cuanto alguien se retrasa, te permiten actuar el día 6, no el día 40.

Detecta el impago el día 6, no el día 40

La diferencia entre un susto y un problema serio está en la reacción. Con varias habitaciones y varias transferencias al mes, es fácil que un impago pase desapercibido hasta que se acumulan dos. Gestión Habitaciones lleva el control de cobros por habitación y te muestra de un vistazo quién ha pagado y quién no cada mes, con el historial documentado por si tienes que reclamar. No sustituye a tu abogado, pero te da la prueba ordenada y la reacción temprana que marcan la diferencia.

Ver cómo funciona el control de cobros o probar gratis, sin tarjeta.